SKATTEPLIKTIG: Leier du ut hele stabburet som hybel, blir det skatt på 28 prosent på leieinntektene. Men bruker du for eksempel første etasjen selv, til lagringsplass, og bare leier ut loftet, er det trolig skattefritt. Hvert enkelt tilfelle vurderes.
FOTO: JAQCUES HVISTENDAHL/DAGBLADET

Kjelleren skattefri

En regel som de fleste huseiere kjenner til er at du kan leie ut en del av boligen din skattefritt, dersom den utleide delen utgjør mindre enn halvparten av boligens utleieverdi.

Du kan med andre ord leie ut en hybelleilighet i kjelleren uten å måtte skatte for det.

Bare deler av annekset

Men hva med rommet på toppen av garasjen, eller annekset du har i hagen? Er det like skattefritt?

- Garasjehybler er skattefrie, når garasjen har en såkalt tjenende funksjon i forhold til hovedhuset, svarer advokat Gry Nilsen i Skattebetalerforeningen.

Forutsetningen er at man faktisk benytter garasjen til familiens bil.

Et annet eksempel på skattefrihet er hvis hovedhuset mangler lagringsplass, slik at man bruker boder i annekset til lagringsplass. Også da er det snakk om en tjenende funksjon.

Et frittstående anneks eller stabbur som i sin helhet leies ut til en student, utløser derimot skatt.
Annekset har da ingen tjenende funksjon til hovedhuset og ansees for å være en egen utleieenhet.

Bruker du derimot deler av bygningen selv - til for eksempel bodplass eller tenåringsrom - blir det ikke skatt på hybelinntektene.

- Så dersom det skal være skattefritt å leie ut et stabbur, må man altså bruke minst halvparten av det selv?

- Nei, det er ikke stilt opp en slik grense for de frittliggende husene. Det avgjørende er ikke omfanget av bruken, men hovedbygningens behov for den tilliggende bygningen. Poenget er at bygningen - enten det er anneks, garasje eller uthus, skal ha en tjenende funksjon i forhold til hovedhuset.

For eksempel: En familie med to barn bor i et hovedhus som bare har to soverom, slik at ett av barna må bo i uthuset.

- Men hva om man leier bort stabburet om sommeren, og bruker det selv om vinteren?

- Det blir en skjønnsmessig vurdering i hvert enkelt tilfelle. Det holder ikke at det brukes som gjesterom en gang i blant ellers i året. Men kortere perioder uten egen faktisk bruk vil på den annen side ikke ødelegge for eventuelt skattefritak, sier Gry Nilsen.

Endret Lignings-ABC

På oppfordring fra bladet Dine Penger vurderte Finansdepartementet for noen år siden reglene for skattefritak i tilknytning til utleie. Bladet hevdet at skatteetatens egen Lignings-ABC hadde feil regler når disse sa at garasjehybler og hybler i andre uthus utløste skatt på 28 prosent.
Bladet viste seg å få rett, og saken er omtalt i siste nummer av Dine Penger.

Nært tilknyttet

Teksten i boka Lignings-ABC ble endret. Her heter det blant annet:

Er det flere selvstendige bygninger på en eiendom, vurderes i utgangspunktet hver bygning for seg med hensyn til vilkårene for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter.

Frittliggende bygninger skal likevel vurderes under ett med hovedbygningen som om de var ett bygg, når bruken av bygningen totalt sett er nært og direkte knyttet til hovedbygning som eieren bor i.

Bygg på garasjen!

Garasje vil bli regnet som en slik bygning med tjenende funksjon i forhold til bolighuset, fordi huseieren har sin bil plassert der.

Så rådet blir altså: Om du vil bygge ut for å leie ut en hybel skattefritt: Bygg på toppen av garasjen, ikke et frittstående anneks eller stabbur. Selv om forskjellen ikke virker særlig logisk, så er det slik reglene er.