Behov for markedsregulering?

VEKSTEN I boligprisene i Norge det siste tiåret har vært enorm. Fra 1997 til 2004 har prisene økt med 115 prosent. Internasjonalt tilsvarer dette en middels stor vekst. Storbritannia hadde for eksempel en vekst på 139 prosent og Sverige hadde 81 prosent i samme periode. De landene som ikke har hatt vekst er for eksempel Japan, Hong Kong og Tyskland. Tyskland har hatt en prisnedgang på 3 prosent i denne perioden. Den samme trenden har prisene i Storbritannia hatt det siste året.Årsakene til de forskjellige prisutviklingene i landene kan være flere og komplekse. Det spesielle med det norske markedet er at utviklingen har gått fra å være et sterkt statlig regulert marked før 80-tallet, til å bli et fritt marked fram til i dag. En effekt av markedsliberaliseringen er at private aktører ikke har klart å levere like mange nybygg som det statlige regulerte markedet gjorde. Disse endringene har slått sterkt ut i boligprisene for Norge. Så hvordan bør vi forvente at boligprisene skal utvikle seg i Norge framover? De fleste legger vekt på utviklingen i variabler på etterspørselsiden, som renten, for å analysere prisutviklingen. Like viktig er utviklingen på tilbudssiden, og da hvor mange boliger som blir bygget framover.

FÅ ELLER ingen markeder er mer omtalt i media enn boligmarkedet. Mange sitter med mye kapital i dette markedet. Dermed har store økninger i prisene kraftige virkninger, både for den enkelte konsument og for økonomien generelt. I de siste årene har boligprisene økt relativt mer enn de generelle prisene og inntektsnivået. Dette medfører at de som skal inn i boligmarkedet må inn med mye kapital relativt til sin lønnsinntekt, og de som sitter inne i boligmarkedet har verdier flere ganger sin lønn. En formuesoppbygging gjennom boligmarkedet fører til at disse kan øke framtidig konsum relativt mye i forhold til de som er nye aktører i markedet. Forskjellen på ulike grupper i befolkningen blir stor. Vi får i stor grad tapere og vinnere på boligmarkedet. En typisk «vinner» er de som kjøpte boliger på 90-tallet i bynære områder(det urbane boligmarkedet). Disse har hatt eventyrlige dager og truffet en «bunn». Storparten av befolkningen går inn i boligmarkedet når livsfasen krever det, og ikke basert på en veloverveid investering. Er du heldig og treffer en lav konjunktur, vil du kunne se lyst på framtidig konsum, gjennom økt boligformue. I verste fall treffer du en «topp». Da kan du legge skylden på en haltende tilbudsside, som ikke evner å produsere tilstrekkelig med boliger. Et fritt marked uten markedsreguleringer sies å produsere de mest effektive løsningene. Ved å gå inn i markedet med reguleringer, vil disse effektive løsningene bli forstyrret, og vi får et effektivitetstap. Selv om det er en allmenn enighet rundt dette, finnes det markeder som er regulerte. Et klassisk eksempel er det norske jordbruket, som ikke klarer å produsere varer til verdensmarkedspriser, derfor subsidieres bøndene med overføringer fra staten. På den måten kan vi ha en stor jordbrukssektor og spredt bosetting, som er et hensyn Norge ønsker å ta. Et fritt marked inkluderer ikke slike samfunnsøkonomiske kostnader og hensyn, disse kan veie tyngre enn et effektivitetstap, og derved kan det være ønskelig med reguleringer.

EN BOLIGPRISINDEKS for Oslo, Trondheim, Bergen og Kristiansand viser at prisene i perioden etter bunnen i 1992, har vokst både nominelt og reelt fram til 2003. Realboligprisene i 2003 er de høyeste som er observert for Norge. Hvorfor har boligprisene vokst i mye større grad enn de generelle prisene etter 1992? Etter 1980-tallet skjedde det store endringer på tilbudssiden så vel som etterspørselssiden av boligmarkedet. Fra å være et sterkt regulert marked, til å bli overlatt til seg selv. Perioden etter 1980 har realboligprisen fram til i dag vært preget av store svingninger og sterk vekst. I samme periode har det vært en nedgang i antall nye boliger.I perioden fra andre verdenskrig og fram til begynnelsen av 1970-tallet, dreide boligpolitikken seg om å tilfredsstille det kvantitative behovet for boliger. Husbanken ble benyttet som virkemiddel for å nå disse målene. Denne politikken var vellykket, antall fullførte nye boliger økte for nesten hele perioden etter 1945 til 1975. På 1980-tallet ble rentefradraget redusert, vi fikk et fritt kredittmarked og husbankens rolle ble redusert. Håpet lå på «markedets usynlige hånd». Private boligbyggere skulle øke produksjonen når realprisene på brukte boliger var høy, og redusere produksjon når realboligprisen var lav. Slik profittmaksimerende atferd på tilbudssiden kan korrigere boligprisene, men dette har vist seg å ikke fungere i virkeligheten. For det første har det private markedet ikke tilført boligmarkedet like mange nye boliger som det ble på 50-70 tallet. Det har vært en klar nedgang i antall fullførte boliger, og for det andre, har ikke boligbyggerne fulgt den profittankegangen som tidligere beskrevet.

ET MARKED fungerer på den måten at tilbud og etterspørsel klarerer markedet, med en tilhørende pris. Kredittliberaliseringen på 80-tallet, sendte et positivt sjokk inn i etterspørselsiden av markedet, og sendte de nominelle og reelle boligprisene oppover. Tilbudssiden hadde ikke mulighet til å reagere på dette ved å øke antall nye boliger med samme hastighet, derved måtte boligprisene opp. Veksten i boligprisene etter 1992 og fram til i dag har vært enorm, til sammenligning har veksten i antall fullførte boliger vært tilnærmet null. Så hvorfor er boligprisene så høye i dag? Økt etterspørsel kan være noe av grunnen, men samtidig har ikke tilbudssiden fungert på en tilstrekkelig måte. Ved ekstrempriser som vi har i dag dukker spekulasjonene opp, om det finnes bobler i boligprisene. Bobler i prisene drives i stor grad av forventninger. Når det er sterke forventninger om framtidig prisvekst vil dette i seg selv drive prisene oppover. Dette skjedde på boligmarkedet på 80-tallet. Målt i forhold til pristoppen på 80-tallet bør det være en enda større bekymring for en boble i boligmarkedet i dag. Dette kan også ha sammenheng med at tilbudssiden ikke reagerer på en tilstrekkelig måte, og at boligprisene øker mer enn nødvendig. Og enda verre om alle boligprodusentene forstår profittmulighetene samtidig, kan tilbudet bli for høyt, som igjen presser prisene unødig langt ned.Tre hovedfaktorer vil påvirke behovet for boliger i Norge: Befolkningsvekst, antall bosatt pr. husstand og boligavganger. Ved å beregne framtidens boligkapital, og bygge etter denne, kan boligbyggingen i større grad tilfredsstille den etterspørselen som finnes i markedet. Dette kan redusere den realboligprisveksten som har funnet sted i Norge, og bane vei for en stabil vekst i boligprisene. Dagens tilbudsside i boligmarkedet trekker opp boligprisene på et unødvendig høyt nivå. Selv om tall for 2004 viser 30 000 fullførte boliger for Norge, og prognoser for 2005 er på et enda høyere nivå. Historien viser at realboligprisene reduseres i slike situasjoner.