GJELDSTYNGET: I dag er norske husholdninger av de mest forgjeldete i alle OECD-land. Både IMF og kredittvurderingsbyrået Moodys har indikert at norske banker er svært utsatte for en nedgang i boligmarkedet, skriver artikkelforfatterne. 
Foto: Erlend Aas / NTB scanpix
GJELDSTYNGET: I dag er norske husholdninger av de mest forgjeldete i alle OECD-land. Både IMF og kredittvurderingsbyrået Moodys har indikert at norske banker er svært utsatte for en nedgang i boligmarkedet, skriver artikkelforfatterne. Foto: Erlend Aas / NTB scanpixVis mer

Boligfesten varer ikke evig

Irlands boligboom ble til en boble som veltet hele økonomien da den sprakk. Kan det samme skje med den norske boligboomen?

På 2000-tallet opplevde Irland en av tidenes største boligbobler. Nå er vi selv inne i vår egen boligboom, med utsikter til prisvekst helt til 2020. Da må vi spørre: hvordan skiller vår boligboom seg fra irenes? Det finnes dessverre mange likheter. Deres erfaringer viser at vi må tørre å bruke andre virkemidler enn kun boligbygging om vi virkelig vil dempe prisveksten i boligmarkedet.

Irske realboligpriser tredoblet seg mellom 1995 og toppåret 2007. Under «the property craze» var stemningen euforisk, og storparten av samfunnet hadde troen på en prisvekst inn i det uendelige. Irenes statsminister Bertie Ahern uttalte hånlig om de som ikke trodde prisfesten ville fortsette: «Sitting on the sidelines, cribbing and moaning is a lost opportunity. I don’t know how people who engage in that don’t commit suicide».

Bak den overoptimistiske stemningen lå alvorlige problemer, knyttet til økende gjeld og stadig mer risikable utlån. Irske banker, husstander og eiendomsutviklere økte sin gjeldsgrad enormt i perioden. De irske bankene tok svært stor risiko i oppgangsfasen, og var særlig eksponerte for boligmarkedet og internasjonale lånemarkeder. Risikoen ble plutselig tydelig i 2007-2008, etter at boligmarkedet begynte å falle, og internasjonale lånemarkeder tørket inn. Det endte i en av etterkrigstidens dyreste bankkriser, og en hel nasjon i dyp gjeld.

Norges boligmarked har i samme tidsrom hatt en lignende utvikling. Siden 1992 har det norske boligmarkedet steget kontinuerlig, med unntak av en mindre nedgang i 2007-2009. Veksten har hatt bakgrunn i fundamentale faktorer som økt innvandring, inntektsvekst, lavt rentenivå, og for lite boligbygging. Prisveksten har blitt fulgt av gjeldsvekst, og i dag er norske husholdninger av de mest forgjeldete i alle OECD-land. Både IMF og kredittvurderingsbyrået Moodys har indikert at norske banker er svært utsatte for en nedgang i boligmarkedet. Også Finanstilsynet advarer mot konsekvensene av økende gjeldsbyrde på husholdningene.

Som Norges boligboom, var Irlands boligboom etterspørselsdrevet, med stor befolkningsvekst, inntektsvekst og lave renter. Men irenes boligboom viser at slike underliggende faktorer ikke kan forklare alt. Her er boligbyggingen sentral. I Irland forsøkte de å få styr på prisutviklingen med samme medisin som foreskrives i Norge: Økt boligbygging. Regjeringen lyktes med å få fart på boligbyggingen: høydepunktet ble nådd i 2006, da 93 000 boliger ble bygget i et land med nesten samme befolkningstall som Norge. På tross av den massive byggingen fortsatte imidlertid boligprisene å stige. Husholdningenes forventning om videre prisvekst var rett og slett for høy til å stagges av økt bygging. Utlånene til eiendomsutviklere endte også opp med å bli et stort tap for de irske bankene.

Irene hadde andre politiske virkemidler tilgjengelig, som skattepolitikk og bankregulering, for å dempe boligboomen. Disse ble imidlertid ikke benyttet. Skattesystemet lignet det vi har i Norge i dag, og det forsterket boligprisveksten heller enn å dempe den. Og som i Norge var endringer i skattesystemet politisk tabu. Irenes bankregulering var svært markedsvennlig, med liten vilje til å gripe inn i bankenes risiko-fylte jakt på markedsandeler. Når krisen kom, hadde irske myndigheter heller ikke nok oppsparte midler til å tåle smellen. Irene angrer i dag på at de ikke brukte tilgjengelige virkemidler som kunne gjort krisen mindre.

Blant annet fordi vi opplevde bankkrisen på starten av 1990-tallet, har norske politikere vært mer skeptiske til boligboomen i Norge. Likevel har Norge en politikk som likner irenes. Også vi fokuserer på økt boligbygging som løsning på prisveksten, som særlig Idar Kreutzer i FNO og byggenæringen selv har presset på for. Det er ingen tvil om at vi må bygge flere boliger i Norge, spesielt i pressområder. Erfaringen fra Irland viser imidlertid at økt boligbygging ikke nødvendigvis vil dempe prisveksten. Faren kan være at vi legger til rette for en drastisk økning i boligbyggingen, og deretter får et krakk i boligmarkedet like etter. Da kan vi, sagt med Nordea Markets’ sjeføkonom Steinar Juul ord, «gå i samme grøften som Irland».

Vi har de samme virkemidlene tilgjengelig som irene: strengere bankregulering, fjerning av skattesubsidier, og innføring av eiendomsskatt. Med unntak av en noe strengere bankregulering enn irene, ligger virkemidlene fremdeles ubrukt. Er politikerne redde for å ta politisk upopulære beslutninger som trengs for å stagge boligprisveksten? Tallene på gjeld og boligprisutvikling i Norge indikerer at det haster med konkrete løsninger. Vi vet at pris- og gjeldsveksten ikke kan fortsette for alltid.

Norge har gjennom oljefondet langt større finansielle muskler å møte en krise med enn irene hadde. Men er det dette vi ønsker å risikere oljepengene på, når de egentlig er avsatt til fremtidige pensjonsutbetalinger? Og hva med de mange som kommer sent inn på boligmarkedet? De kan ende opp som gjeldsslaver dersom uhellet er ute - for i motsetning til banker kan ikke enkeltpersoner forvente en statlig redningspakke.

Irene innså ikke boligboomens risiko, og gjorde derfor ikke nok for å forhindre den. Norske politikere innser risikoen, men ser likevel ut til å velge samme medisin som irene. Skal vi unngå å gjenta irenes feilsteg, er det kanskje ikke så lurt å følge i deres fotspor?

Følg oss på Twitter