LØNNSOMT: Vi betaler selvsagt mer for boligen når det betyr langt mindre skatt enn på andre sammenliknbare investeringer, skriver kronikkforfatteren. Illustrasjon: Shutterstock / NTB Scanpix
LØNNSOMT: Vi betaler selvsagt mer for boligen når det betyr langt mindre skatt enn på andre sammenliknbare investeringer, skriver kronikkforfatteren. Illustrasjon: Shutterstock / NTB ScanpixVis mer

Debatt: Eie eller leie bolig?

Boligpolitikk for gode liv

Formålet med boligpolitikk skal ikke være å vri pengeplasseringer til bygningsmasse, men å gi folk mulighet til et godt liv.

Meninger

Det er enighet om at vi har et problem med unge som ikke kommer inn på boligmarkedet og at vi investerer for lite i næring. Likevel vil ingen gjøre det som skal til – ta bort de ekstreme særfordelene ved å eie bolig.

Å eie egen bolig gir frihet, trygghet og stabilitet som opplagt er viktige verdier. I tillegg vet vi at om du eier boligen din tar du bedre vare på den, og vi vil gjerne at folk skal vedlikeholde landet, herunder boliger. For å oppnå disse gode formålene har vi etablert eierlinjen, et politisk rammeverk for å få folk til å eie framfor å leie.

Rasmus Haugen Sandvik
Rasmus Haugen Sandvik Vis mer

Innholdet i eierlinjen har variert, men alltid hatt elementer som gjør at du og jeg vil eie. 75 prosent redusert formuesverdi på primærbolig og fritak fra skatt på gevinst av bolig er de tydeligste eksemplene i dag. Det gir ingen mening fagøkonomisk, men politisk er tanken at dette får flere til å kjøpe bolig. Det gjør vi også til gagns, og vi betaler selvsagt mer for boligen når det betyr langt mindre skatt enn på andre sammenliknbare investeringer.

La oss si du har ti millioner kroner du kan investere i egen bolig eller næring (aksjer). Om vi legger til grunn at begge investeringene har samme risiko og sju prosent forventet avkastning, vil man etter ett år sitte igjen med 700.000 kroner i gevinst etter skatt om du gikk fullt inn i bolig, og 500.000 kroner om du gikk for aksjer. Det er ca. 30 prosent høyere gevinst ved boliginvestering enn aksjeinvestering, utelukkende grunnet skattefordeler ved bolig. Forskjellen blir enda større dersom man lånefinansierer investeringen. Ikke rart vi heller putter penger i bolig enn i næring! (Legger til grunn 0,4 prosent skjermingsfradrag, ugift individ, 1,48m bunnfradrag på formuesskatt, 24 prosent gevinstbeskatning, primærbolig).

Artikkelen fortsetter under annonsen

Konsekvensen av dagens eierlinje er økte boligpriser, og at det i enkelte områder er blitt krevende å få kjøpt en bolig og nyte godt av nettopp eierlinjen. Var ikke poenget å hjelpe folk til å eie bolig? For å gni salt i såret er eierlinjen også usolidarisk ved at fordelen øker jo mer verdi man har i bolig.

Om man aksepterer premissen om at dette er problemer, finnes det heldigvis en løsning i tråd med økonomisk innsikt som senker terskelen inn i boligmarkedet og samtidig kan bidra til å redusere svart arbeid – gevinstbeskatning av bolig. For å forklare dette må vi raskt innom grunnlaget for hvordan vi skatter kapital i Norge.

Det norske systemet for beskatning av kapital er bygget opp rundt et prinsipp om såkalt nøytralitet. Det innebærer at det ikke skal være skattemessige grunner til å flytte penger, og at ulike investeringer skal behandles likt. For eksempel betyr det at investeringer i båtproduksjon skal skattlegges likt som investeringer i smørproduksjon.

Norge har likevel gjort en rekke unntak fra vår egen logikk, som at rederier slipper skatt, at eiendomsinvesteringer lenge fikk store skatterabatter og vårt tema; at man slipper skatt på gevinst av bolig.

I dag skatter man av gevinst på næringsinvesteringer mens man slipper å skatte av gevinst fra investering i egen bolig. Det betyr at vi som samfunn kjøper flottere boliger enn nødvendig framfor å putte penger i næring som er viktigere for samfunnet.

For å rette opp i dette må vi ha samme regler for boliginvesteringer som for andre investeringer – normal formuesverdi, fradrag for investeringer og skatt på gevinst.

Litt forenklet medfører skatt på gevinst at hvis du kjøper en bolig for fire millioner og selger den for fem millioner vil du betale 24 prosent skatt på gevinsten, altså 240.000 kroner. Da blir det mindre gunstig å pøse penger inn i dyre boliger, og prisene vil falle. Det gjør det like attraktivt å investere i næring som i bolig, og er bra for førstegangskjøperne.

Gevinsten av bolig er også langt mer enn bare differansen mellom kjøps- og salgspris av boligen, det er også nytteverdien du får ved å bo i boligen. Ved å eie boligen slipper du å leie en tilsvarende bolig, det er en viktig form for gevinst. Om man skal oppnå nøytralitet må man også skatte av denne gevinsten som er lik prisen det ville koste å leie en tilsvarende bolig.

Om du for eksempel kjøper en bolig for 2,5 millioner som ville hatt en leiepris på 10.000 kroner i måneden, vil du ved å eie den ha en gevinst, eller bortfall av sammenliknbar utgift, på 10.000 kroner hver måned. Dette må dermed betraktes som skattbar gevinst og ilegges skatt på 24 prosent. Man ville altså fått en økt skatt på 2400 kroner hver måned.

På den andre siden vil oppussing av bolig telle som investering i et skikkelig nøytralt boligskatteregime, og dermed medføre skattefradrag. Skattefradrag på oppussing vil være et betydelig bidrag mot svart arbeid, da det innebærer krav om gyldige papirer før man får disse fradragene. Man kan med andre ord få til en frivillig overgang til hvitt arbeid i boligoppussingsmarkedet uten å rote i samfunnsøkonomien!

Grunnlaget for eierlinjen er å sikre at folk eier boligene sine, og den kulturen har vi utvilsomt etablert i Norge. Det innebærer at risikoen ved å nå trappe ned de økonomiske insentivene ved eierskap er lav, siden vi likevel vil ønske å eie boligen vår.

Motargumentet er at den typiske velger allerede har mye penger i bolig, som gjør saken politisk vanskelig.

For å komme rundt det bør boligskatt innføres gradvis, for eksempel over ti år slik at vi kan tilpasse oss en ny situasjon. Siden målet heller ikke er å knabbe penger fra folk, men å lage et rettferdig system, kunne man tatt bort dokumentavgiften og sagt at ytterligere inntekter fra skatten skal gå til kutt i inntektsskatt eller andre allmenne tiltak som treffer brede lav av befolkningen – uavhengig av om du eier bolig eller ikke.

Lik Dagbladet Meninger på Facebook