Er dagens boligbygging usosial?

Boligprisene i Oslo øket i fjor med 35 prosent. Prisene på nye boliger i sentrale og attraktive strøk som for eksempel ved det gamle Rikshospitalet, nærmer seg 30000 kroner pr. kvadratmeter. Og også denne typen boligbygging er OBOS og boligsamvirket med på. Er vi blitt usosiale?

Hvorfor bygger OBOS og boligsamvirket så mye dyrere nå enn man gjorde i gamle dager, har mange spurt. Rollen som OBOS har innen boligbyggingen er ikke særlig forandret. Det er rammebetingelsene vi arbeider under, og som fastsettes av stat og kommune, som er endret.

I gamle dager fikk borettslagene som OBOS bygget nærmest gratis festetomter av kommunen. Det er over tjue år siden Oslo kommune gikk over til å selge alle sine boligtomter til høyeste markedspris. I 1983 fulgte staten etter ved å oppheve prisreguleringen på tomter.

I dag selger både stat og kommune alle sine tomter til høyeste markedspris. Tomteprisene pr. kvadratmeter på sentrale tomter som for eksempel Rikshospitalet, er nå like høye som bruktboligprisene var på Romsås for ett eller to år siden.

Man kan like eller mislike at stat og kommune (og alle andre) selger tomter kun til markedspris, men dette er vedtatt av et bredt politisk flertall både i Stortinget og i bystyret i Oslo.

I gamle dager betalte kommunene også for opparbeiding av vei, vann og kloakk inn i boligområdene. Dette er også for lengst slutt og belastes i dag byggekostnadene.

I gamle dager bidro også staten med en meget gunstig boligfinansiering gjennom Husbanken. I tillegg var boligbyggingen helt fritatt for omsetningsavgift (som det het den gangen) frem til 1967. Fra da av gjorde man momsrefusjonen om til et såkalt arealtilskott, som så gradvis ble fjernet frem til midten av 1980-årene.

Gratis tomter fra kommunen, rimelig boligfinansiering og null risiko gjorde at OBOS og boligsamvirket kunne bygge rimelige boliger, som ble solgt til selvkost. De som kjøpte disse rimelige og subsidierte borettslagsboligene måtte imidlertid finne seg i at de ble prisregulert. Uten prisregulering ville man fått en vanvittig boligspekulasjon ved at subsidierte boliger kunne selges med betydelig fortjeneste. Prisreguleringen var ikke like populær i alle leire. I 1982 ble prisreguleringen i praksis fjernet, og den forsvant helt i 1988.

Kombinasjonen av boligmangel og subsidierte boliger førte til lange boligkøer. Det er vel således et åpent spørsmål om det var lettere å skaffe seg en bolig før. De fleste måtte vente i årevis på en god bolig.

Det er kommunene som har ansvaret for å skaffe bolig til såkalt vanskeligstilte. I gamle dager ble dette gjort i et samarbeid mellom OBOS/boligsamvirket og kommunene. Borettslagene fikk rimelige festetomter og rimelig boligfinansiering, mens kommunen og dens innbyggere fikk rimelige boliger. Kommunen besatte normalt 25 prosent av alle de nye boligene med folk fra sine hussøkerlister etter sosiale kriterier. Boligsamvirket solgte boligene etter medlemsansiennitet. Dermed fikk man en fin integrasjon av alle typer mennesker i borettslagene.

Mange synes ikke å ha fått med seg at samarbeidet om den sosiale boligpolitikken (i hvert fall i Oslo) opphørte for tjue år siden da både stat og kommune gikk over til markedsprising. Etter dette måtte OBOS og boligsamvirket vende tilbake til sine røtter som en privat medlemsorganisasjon, uten noen subsidier eller særordninger i forhold til det offentlige. Vi arbeider i dag under nøyaktig samme vilkår som Olav Thon, Selmer og Veidekke.

Når OBOS i dag selger boliger, må dette skje på markedsmessige vilkår fordi vi må kjøpe alle tomter på slike vilkår. Selve byggekostnadene for boliger bestemmes i dag som tidligere av entreprenørene og deres underleverandører. Det er det lite OBOS og boligsamvirket kan gjøre noe med.

Selv om OBOS skulle være så dyktige at vi klarte å selge boliger til priser som lå under markedspris, ville dette ikke være riktig. Dette ville bare føre til at «OBOS-adelen» fant frem sine lange ansienniteter for å få kjøpt billige boliger som de så raskt kunne selge med fortjeneste. Dermed ville vi bare skape boligspekulasjon. I dag er det for øvrig ikke lov å prisregulere vanlige borettslagsboliger.

De fleste er enige om at boligprisene er blitt meget høye. Dette er det ikke mye OBOS eller andre utbyggere kan gjøre noe med. For OBOS og boligsamvirket er derfor ikke spørsmålet om man skal bygge dyrt eller billlig, men om man skal bygge boliger eller la være. I strøk med rimelige tomter vil boligene være rimeligere enn i strøk med dyre tomter. For en organisasjon som har til formål å skaffe medlemmene bolig, vil det være merkelig om man lot være å by på attraktive tomter fordi man hadde en oppfatning av at boligprisene var høye. I dagens boligmarked er det faktisk slik at det er størst interesse for noen av de dyreste prosjektene fordi de ligger sentralt til. For OBOS er det imidlertid en målsetting å bygge alle typer boliger på forskjellige steder i Oslo-regionen, slik at vi har et mest mulig variert og godt tilbud til alle typer medlemmer og deres familier.

Det eneste som kan medvirke til å stagnere veksten i boligprisene i et normalt fungerende marked, er at det fremskaffes mer boligtomter enn det for øyeblikket er behov for. Da vil man få et overskuddstilbud og tomteprisene vil flate ut eller synke. Det er staten og kommunene gjennom lovgivningen og behandlingen av plan- og reguleringssaker som bestemmer hvor mange boligtomter som kommer ut på markedet. Derfor sitter det offentlige alene med ansvaret for dagens situasjon for boligprisene.

For øvrig er OBOS og boligsamvirket en stor organisasjon som omsetter aller mest brukte boliger. Våre eiendomsmeglere omsatte i fjor over 10000 brukte boliger. De rimeligste av disse kostet bare ca. æ+1å/æ-3å av det de dyreste kostet. De kan stort sett kjøpes på dagen. Og for nesten hver nye bolig som bygges, dyr eller mindre dyr, så ledigstilles det en brukt bolig, som vanligvis er vesentlig rimeligere.

All vanlig boligbygging i Norge skjer på markedsmessige vilkår (unntaket er bygging av omsorgsboliger og kanskje noen få utleieboliger). Selv om byggingen av boliger i sentrale og populære strøk blir svært dyr, så kan man ikke si at norsk boligbygging er usosial. Men den er heller ikke sosial. Det riktige vil vel være å si at den er normal.