Vi bryr oss om ditt personvern

Dagbladet er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer

Meninger

Mer
Min side Logg ut

KOMMENTARER

Boligprisene:

Knuser spådommene

Boligprisene stiger igjen etter corona. Oppturen er neppe over med det første.

STERK VEKST: Boligprisene steg med 0,8 prosent i juni. Korrigert for sesongvariasjoner var oppgangen 1 prosent.

Foto: Andreas Lekang
STERK VEKST: Boligprisene steg med 0,8 prosent i juni. Korrigert for sesongvariasjoner var oppgangen 1 prosent. Foto: Andreas Lekang Vis mer
Kommentar

INTERN KOMMENTAR: Dette er en kommentar. Kommentaren gir uttrykk for skribentens holdning.

Mens resten av verden leter etter vaksine og behandling mot coronaviruset, er det norske boligmarkedet for lengst friskmeldt.

Før helgen kom tallene for juni, som viste det heteste junimarkedet på lang tid. Korrigert for sesongeffekter var prisene opp 1 prosent fra mai.

Samtidig ble det solgt 14,5 prosent flere boliger enn i juni i fjor, noe som betyr at fallet i solgte boliger under coronautbruddet snart er hentet inn. Også prisene er nå høyere enn før utbruddet, og opp 3,5 prosent fra juni i fjor.

Med det knuser boligprisene allerede de dystre prognosene som ble presentert tidligere i vår.

Da Norges Bank oppdaterte sine prognoser i starten av mai, forventet de et fall i prisene på 1,8 prosent i år og 1,0 prosent neste år, før prisene igjen skulle hente inn det corona-tapte i 2022.

Statistisk sentralbyrå forventet i slutten av april et fall i år på 2,0 prosent, og et videre fall neste år. En full gjeninnhenting til nivået før corona-smellen så de ikke før i 2023.

Men der er vi altså allerede.

Grunnen er tredelt. For det første har nedturen for norsk økonomi vært mildere enn ventet. I juni-prognosene spår Norges Bank en mildere nedtur enn de gjorde i mai. Allerede neste år venter de at den økonomiske aktiviteten er tilbake på nivået før corona.

Noe av dette skyldes at håndteringen av viruset har vært god, at vi har klart å slå ned viruset raskt og nå gjenåpner samfunnet. Samtidig har en svært ekspansiv økonomisk politikk også spilt inn.

For det andre gjør det sterke økonomiske sikkerhetsnettet at få mister gård og grunn på grunn av pandemien. Hvis mange hadde blitt satt i en situasjon hvor de måtte selge på grunn av inntektsbortfall, kunne det gitt en forventningsdrevet nedgang i boligmarkedet.

Men aller viktigst har trolig rentenedsettelsen vært. I februar var renta på nye boliglån med flytende rente i snitt 3,03 prosent. I mai var den 1,88 prosent.

Renteendringer virker nådeløst på boligmarkedet. Selv om det er boligprisene vi rapporterer i mediene, er det først og fremst hva vi må betale av renter og avdrag som setter grensa for hvor langt vi kan strekke oss i en budrunde.

Veldig forenklet kan man si at når renta faller fra 3 prosent til 2 prosent, så faller de framtidige rentekostnadene med 33,3 prosent. Men fordi to ganger tre prosent er det samme som tre ganger to prosent, kan man låne hele 50 prosent mer enn før, uten å betale mer i renter.

Denne effekten er særlig sterk når rentenivået er så lavt som nå. Når renta faller fra 6 til 5 prosent, kan vi bare finansiere boliger som er verdt 20 prosent mer enn før uten å betale mer i renter.

Mattestykket er enkelt, men svaret er ikke nødvendigvis intuitivt. Samtidig er virkeligheten også mer komplisert, hvor usikkerhet, rentefradrag, avdrag og krav til egenkapital spiller inn. Det gjør at effekten i virkeligheten ikke er like sterk som i eksempelet, og at tilpasningen skjer gradvis og ubevisst.

Det underliggende poenget står seg seg likevel. Rentekuttene har gjort det langt billigere å kjøpe dyre boliger. Når inntekten og betalingsevnen til folk flest ikke faller tilsvarende, men står tilnærmet stille, vil det gjøre boligene dyrere framover.

Forrige gang vi så et tilsvarende fall i renta på boliglån var fra høsten 2014 og fram til våren 2016. Da endte det i en eksplosiv prisvekst i løpet av 2016 og i starten av 2017.

En slik massiv prisvekst er det ikke grunn til å forvente nå. Én viktig årsak er at regjeringen har holdt fast på grunnprinsippene i boliglånsforskriften. Den ble som kjent kraftig strammet inn etter prisoppgangen i 2016.

En annen årsak er at veksten fortsatt er svak og at trusselen for nye smittebølger fortsatt er til stede.

Nedgangen er også jevnere fordelt denne gangen. Da renta falt under oljekrisa fra 2014 til 2016 var det nedturen langs kysten som lå bak. Nå er de økonomiske konsekvensene av pandemien spredd relativt likt utover landet, mens oljebransjen har fått en raus redningspakke fra Stortinget.

Den lave renta påvirker ikke prisveksten inn i evigheten heller, bare så lenge prisnivået ikke står i stil med rentenivået.

Men først ligger det an til at prisene vil vokse raskere enn normalt en periode, selv om det neppe blir de samme elleville tilstandene som i 2016.

Det vil være betryggende for dem med store lån og store boliger, men kan skape hodebry for rentesetterne i Norges Bank.

Ikke minst viser det hvor trygg økonomi mange nordmenn fortsatt har, på tross av at verden står på hodet. I hvert fall fram til neste smittebølge.

Lyst til å diskutere?

Besøk Dagbladet debatt!