Strategier for boligproduksjon

Oslo har i dag et boligunderskudd på 40000 boliger. Statistiske beregninger forutsier en tilflytting til Oslo på rundt 200000 mennesker i løpet av de neste 25 årene. Det eksisterer ingen visjoner eller relevante strategier for å imøtekomme denne utviklingen.

Debatten rundt spørsmålet er i øyeblikket preget av valgkamp og ansvarsdelegering mellom lokale utbyggere og planleggingsmyndighetene. For å komme frem til konstruktive løsninger kan det være fruktbart å diskutere Oslos boligproblem ved å trekke paralleller til modeller fra andre storbyer og tett bebodde strøk i Europa.

Alle europeiske storbyer strever med boligproduksjon - enten innen eller utenfor bygrensene. Dette er samtidig to prinsipielt forskjellige vekstprinsipper som kan observeres i Europa. Storbyer som Roma, Paris eller Berlin befinner seg i sterk vekst. Å fortette de historiske kjernene er komplisert og ressurskrevende. Derfor er boligproduksjonen stort sett høyest i randsonene av byene. Byene har utviklet store suburbane boligområder, men kan fremdeles leses som mer eller mindre definerte bykropper. Det vil si - det finnes et «innenfor» og et «utenfor» byen. I Berlin kan dette spores aller tydeligst. For andre av de historisk vokste byene er de kritiske vekstgrensene overskredet. Byene har ekspandert langs trafikkårene ut over administrasjonsgrenser og har delvis begynt å vokse sammen til megastrukturer. Forskjellen mellom by og land løses opp i et «patchwork» av likeverdige enheter av bebygde og ubebygde arealer. Eksempler på dette er Ruhrområde i Tyskland, som strekker seg over 100 km fra Düsseldorf til Dortmund eller enda tydeligere i Nederlands «Randstad», en sammenhengende by-land-struktur som går fra Amsterdam til Rotterdam. Vekstprinsippene bestemmes av de politiske rammer som settes av regionale transport- og produksjonssystemer.

Den raske omløpstiden av «urbane fremtidsbilder» viser hvor problematisk det er å ha ideologisk begrunnete komplettløsninger som forbilde. Samfunnet representerer i dag ingen enhetlig livsform, men består av kulturelle og sosiale fragmenter som er i stadig endring. Planlegging kan ikke lenger bestå av å tegne fremtidsbilder i form av statiske reguleringsplaner. En planlegging rettet mot fremtiden må bestå av en organisering av prosesser, definisjon av spilleregler og minimalisering av konfliktpotensial. Planlegging som aktivitet blir på denne måten i hovedsak et spørsmål om å treffe valg. Konsekvensene av valget mellom konsentrasjon eller spredning av boligmasse er kanskje best illustrert med Berlin og Randstad. I begge tilfeller er boligbehovet meget godt dekket.

Berlin har i dag rundt 4 millioner innbyggere og kunne dermed huse nesten hele Norges befolkning. I etterkrigstidens delte Berlin var den viktigste oppgaven å skaffe tilstrekkelig boligmasse for de utbombede innbyggerne.

Øst-Berlin var hovedstad i DDR og skulle som by også demonstrere sosialismens erobringer. Boligbehovet ble i hovedsak dekket av prefabrikkerte systemblokker. Eneboliger i periferien var bare forbeholdt en liten gruppe av partifunksjonærer. Dette hindret en stor spredning av boligbebyggelsen. I Vest-Berlin var utfordringen å dekke behovet for alle typer boliger og rekreasjonsarealer innenfor murens grenser. Med statlige subsidier bygde byen opp et stort og differensiert potensiale på rimelige leieboliger, samtidig som store skogsområder innenfor bygrensene ble bevart. Av dagens totale boligmasse i Berlin er 92% leieboliger. Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen på husleien er rundt 32 kr. Ettersom boligtilbudet for de økonomisk svake er godt dekket, tillater dette nå en mer markedsorientert boligpolitikk. Ved siden av den pragmatiske boligproduksjonen gjennomførte Berlin to internasjonale boligutstillinger i 1957 og 1987. En tredje er nå under prosjektering. I «Interbau 57» oppsto et grønt boligområde midt i sentrum, som representerte tidens ideologi. IBA 1987 sto under mottoet «sentrum som boligområde» og er fremdeles meget aktuell. «Bauausstellung 1999» tar for seg problemet at Berlin har begynt å få ukontrollerte eneboligområder utenfor bygrensen som samtidig er kommunegrensen. Dermed taper byen ikke bare rekreasjonsareal for sine innbyggere, men også skattebetalere. Målet er å forsterke randsonen med nye typer eneboliger. Boligutstillingene representerer i Berlin viktige retninger innenfor arkitektur- og planleggingsdiskusjonen. De viser prototypisk tidens innovasjoner og vekker interesse for en faglig og tverrfaglig debatt rundt boligspørsmålet. Boligutstillingene må først og fremst forstås som initiatorer for en ønsket utvikling. Sist, men ikke minst, har de vært med å styre utviklingen.

Nederland har bare 41000 kvadratkilometer areal, men et befolkningstall på 15 millioner mennesker. Landet er dermed nesten dobbelt så tett bebodd som Tyskland og 37 ganger så tett som Norge. I Nederland finnes det ingen millionbyer. Halvparten av hele befolkningen lever i by-land-strukturen Randstad, som forbinder byene Amsterdam, Rotterdam, Utrecht og Haag. Drømmen om «å bo i rekkehus med hage og parkering på egen grunn» realiserer seg for de fleste gjennom det statlige subsidierte byggeprogrammet VINEX. Strategien heter «konsentrert spredning» og dekker den statistiske etterspørselen. Gjennom en årlig produksjon på 100 000 rekkehus er målet å nå en million eneboliger etter ti år. Parametrene for VINEX-tomtene er at de ligger relativt nært til en eksisterende by og har god tilknytning til infrastrukturnettet av veier og toglinjer. Resultatet er svære eneboligområder som visker ut grensene mellom by og land. I hele landet blir «kyr erstattet av hus». Imidlertid har suburbaniseringen begynt å gripe over på de historiske bykjernene. Tette bystrukturer blir fortynnet og typologisk erstattet av eneboliger. Forklaringen på den relativt ukritiske boligpolitikken i forhold til arealbruk ligger i nederlandsk historie. Landet er fullstendig menneskeskapt. I dugnadsmentalitet har generasjoner kjempet mot havet og «laget» landet selv. Det ligger i bevisstheten at man ved behov alltid kan «lage» nytt land. I tillegg er hele boligproduksjonen industrialisert. Kvaliteten på boligene varier, men på grunn av mengden og de lave produksjonskostnadene er boligene meget rimelige. Det er uten videre mulig å kjøpe en enebolig med tre soverom og hage, inkludert tomt for 480 000 kroner.

Hva er så relevant for Oslo?

Oslo-regionen har både paralleller til konsentrasjonen av Berlin og assimilasjonen av Randstad. På den ene siden er Oslo en relativt isolert by med høyt boligpress i det tette sentrumsområdet. Markagrensen i nord kan som institusjonell byggegrense lett gi assosiasjoner til Berlinmuren. Skillet mellom by og natur er klart. På den andre siden har den sammenhengende bebyggelsesstrukturen vokst langs trafikkårene utover de administrative grensene av Oslo kommune. Denne «byen» strekker seg fra Asker til Lillestrøm og Oppegård. Den inneholder forskjellige bebyggelsestypologier og ubebygde arealer som representerer egne atmosfæriske enheter og kan godt betegnes som «patchwork». Randsonen er dominert av eneboliger, og grensene mellom boligområde og natur er i enkelttilfeller vanskelig å trekke. Hvis Oslos fremtid ikke skal overlates til tilfeldigheter, er konsentrasjon eller spredning av Oslos bebyggelse et valg som må treffes på statlig nivå. Spørsmålet går inn i den distrikspolitiske diskusjonen om hvilken rolle Oslo skal ha i forhold til andre regioner. For å kunne styre utviklingen av Oslo-regionen i en ønsket retning må Oslo og nabokommunene på planleggingsnivå behandles i sammenheng. Den andre viktige forutsetningen er at byggelovverket og dets håndtering innenfor bystrukturen tilpasses den komplekse situasjonen. Dette må nødvendigvis omfatte særskilte virkemidler og bestemmelser. Disse forutsetningene kan sammen gi grunnlaget for konkrete program lokalmyndighetene kan gjennomføre. Skulle det statistiske behovet for boliger i Oslo dekkes som i Nederland, ville dette medføre 4000 nye boliger årlig. En tematisk boligutstilling etter berlinsk forbilde kunne være en katalysator for en nødvendig utvikling.