Kjøper: Nå har Frederik Selvaag (t.v) og medinvestorer kjøpt 1.025 nye leiligheter på to år. Foto: Finansavisen
Kjøper: Nå har Frederik Selvaag (t.v) og medinvestorer kjøpt 1.025 nye leiligheter på to år. Foto: FinansavisenVis mer

Boligkjempe har hamstret utleieboliger 3,4 milliarder

Fra 2005 til 2010 solgte Selvaag Gruppen rubbel og bit av utleieboliger. På to år har Selvaag og medinvestorer kjøpt 1.025 flunkende nye leiligheter for 3,4 milliarder.

Finansavisen: – Da jeg begynte i Selvaag for 14 år siden, leide vi ut i Colosseum Park, Frogner Atrium, i Cort Adelers gate og flere andre flotte utleieanlegg. Forskjellen mellom da og nå er at den gang var det en ren motsyklisk handling, sier adm. direktør Esben Sondre Svalastog i Selvaag Realkapital til Finansavisen.

Solgte rubbel og bit

Han snakker om en av de økonomisk tyngste tidene i moderne norsk historie, fra slutten av 80-tallet til et par år utpå 90-tallet.

– Disse prosjektene ble helt uten unntak bygget i perioden 1988 til 1996. Vi hadde bankkrise, boligmarkedet raste, og det var ikke mulig å selge til selvkost. Ole Gunnar Selvaag sto overfor et dilemma – selskapet hadde mange håndverkere som fast ansatte og betydelig fagkompetanse, og han konkluderte med at hvis vi bygger de prosjektene vi har og kjøper nye tomter i et elendig marked, vil det på sikt være en fantastisk investering. Det fikk han helt rett i, sier Svalastog.

I perioden 2005 til 2010 gikk utleieboligene ut av porteføljen.

Frogner Atrium ble solgt i 2005, mens Colosseum Park ble solgt i 2009.

Da uttalte daværende sjef i Selvaag Eiendom, Per Bomann-Larsen, til Finansavisen:

– Leieprisene har ikke utviklet seg på ti år.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Snudde helt om

I 2013 endret oppfatningen seg igjen.

– Da samlet vi inn en del informasjon om utleiemarkedet, og vi så at utleiemarkedet i Oslo utgjør cirka 100.000 boligenheter, det tilsvarer om lag 32 prosent av alle boliger i Oslo, sier han.

Det de også fant, var at utleiemarkedet er et fragmentert marked med mange små, en del useriøse utleiere, få store aktører og mange trekkfulle og dårlig vedlikeholdte boliger.

– Økonomien i utleievirksomheten er krevende. Det er vanskelig å få god butikk på utleien, og ikke minst er det liten prisdifferensiering på ulike objekter og ulike deler av byen.

I salgsmarkedet selges en leilighet på Søndre Nordstrand typisk for halve kvadratmeterprisen av Oslos vestkant.

– I leiemarkedet er prisdifferansen 20, maks 25 prosent, sier Svalastog.

Den nyvunne markedsinnsikten gjorde at Selvaag Realkapital ønsket å gjøre et testcase. Med seg fikk de gamle investorvenner i Grieg-familien i Bergen, Erich Holte – fetter av Olav og Frederik Selvaag – shippingfamilien Stove Lorentzen samt eier av bilimportøren RSA, Svein Tollef Helling, og etablerte Utleiebolig AS.

– Selvaag Bolig hadde et boligkompleks på Søndre Nordstrand, og vi kjøpte alle usolgte boliger i tre blokker og kom inn på en fornuftig pris, sier han.

Totalt eier Utleiebolig 96 leiligheter på Bjørndal på Søndre Nordstrand, og de sogner under tilvisningsmodellen, hvilket betyr at 40 prosent av leilighetene fordeles til kommunens boligsøkere, mens resten leies ut i det åpne markedet. Prosjektet har fått husbanklån med 50 års løpetid og 20 års fastrente.

Investorene ble enige om å se om de kunne få driften til å gå rundt, med mantraet om å skape gode bomiljøer.

– Klarer man ikke det, går turnoveren blant leietagerne opp, man etablerer seg ikke som en profesjonell utleier, og økonomien vil ikke gå rundt, sier han.

Har kjøpt 725 leiligheter

Siden styrets tommel opp i 2015 har Utleiebolig gått til innkjøp av ikke mindre enn 725 leiligheter. 232 av dem er i drift i dag, resten er under prosjektering eller bygging.

– Vi hadde leieinntekter på 21 millioner i 2016 og 2017-budsjettet er på 33 millioner. Tallene reflekterer at Mortensrud torg og Løren stasjon ble satt i drift i sommer. Neste anlegg er klart i første kvartal 2018, sier Svalastog.

– Vi er i prosesser om kjøp av rundt 300 leiligheter til, forteller han.

Men direkteavkastningen er lavere enn for kontorbygg. Selvaag Eiendom solgte i fjor BA-HR-bygget på Tjuvholmen til det som er rekord for bygg med lange løpende leiekontrakter. Prislappen ble 772 millioner, hvilket indikerte en yield på 3,6 prosent. Da fikk kjøperen, KLP, et relativt nytt bygg med lave driftskostnader, trolig rundt 5 prosent av leieinntektene.

– På utleieboligene vi har kjøpt har vi yielder fra 3,8 til 4,75 prosent. Administrasjonskostnadene er i dag 10 prosent, men bør med skalafordeler reduseres til 8 prosent Totale driftskostnader ligger rundt 25 prosent, sier Svalastog.

Flere økonomisaker:

Easyjet kjøper deler av Air Berlin

Milliardgevinst til norsk Lebara-gründer

Tech-rally på Wall Street