Budstrategi ved boligkjøp

Dette driver prisen opp i budrunden

Skal du sikre deg drømmeboligen for lavest mulig pris, kan det lønne seg å velge rett budstrategi. Are Oust har forsket på dette i flere år - her er hans beste tips til budrunden.

SPÅR HØY BOLIGPRISVEKST I 2021: Spesielt i Oslo er det ventet voldsom prisøkning. Under kan du lese hvordan du bør gå fram i budrunden for å sikre drømmeboligen for lavest mulig pris. Foto: Vegard Wivestad Grøtt / NTB
SPÅR HØY BOLIGPRISVEKST I 2021: Spesielt i Oslo er det ventet voldsom prisøkning. Under kan du lese hvordan du bør gå fram i budrunden for å sikre drømmeboligen for lavest mulig pris. Foto: Vegard Wivestad Grøtt / NTB Vis mer
Publisert
Sist oppdatert

Du har funnet drømmeboligen - og det samme har flere andre potensielle kjøpere. Hvilken taktikk bør du egentlig gå for i budrunden?

De fleste av oss ønsker å kapre boligen til en lavest mulig pris. Rådene fra meglerhusene er ofte at det kan lønne seg å sparke fra med et høyt åpningsbud for å skremme andre budgivere.

«Hvis du har en forventning om at mange kommer til å by på den aktuelle boligen, er det fornuftig å legge inn et relativt høyt startbud. Da rister du av deg flere interessenter med en gang», skriver blant andre DNB Eiendom.

Forskning viser imidlertid at denne taktikken gir helt motsatt resultat enn du som kjøper ønsker.

«Skremmebud» gir høyere sluttpris

Førsteamanuensis ved NTNU Handelshøyskolen, Are Oust, er med på forskerteamet som siden 2014 har undersøkt hvorvidt det finnes en optimal budstrategi.

Forskerne har brukt data fra norske budjournaler, spørreundersøkelser og statistikk fra budrunder for å avsløre hvilke faktorer som gir lavest pris for kjøperen.

Det har ført til flere hovedfunn - blant annet: Høye åpningsbud har lav skremme-effekt på andre interessenter, og gir en høyere sluttsum for boligen. Det samme gjelder store budøkninger underveis i budrunden.

- Den enkleste måten å forklare dette på er å se for seg en budrunde med en stor økning i det siste budet. Hvis forrige budgiver økte med 10 000 kr og neste budøkning er på 100 000 kr, kan det være at forrige budgiver allerede hadde nådd grensa si. Da har «vinneren» betalt unødvendig mye, sier Oust.

Når det kommer til høye bud i starten av budrunden, kan dette skremme bort noen få potensielle budgivere, men sjelden dem som faktisk er interessert i boligen.

- I stedet tror vi at du signaliserer til andre at du mener boligen er mer verdt. Flere vil trolig anse den som mer attraktiv og få mer lyst på den.

Funnene er tidligere omtalt av blant andre Gemini, NRK og Aftenposten.

Disse grepene gir lavere sluttpris

Tempoet i budrunden har også betydning for sluttprisen, viser analysene. Det bør holdes så rolig som mulig. Oust anbefaler at man legger inn lange svarfrister på egne bud, og at man tar seg tid til å vurdere, og eventuelt svare med et høyere bud.

Lavt tempo, kombinert med lave budøkninger, vil ofte føre til langvarige budrunder. Har du tålmodigheten, er det altså den beste taktikken for å oppnå en lavest mulig pris, ifølge Oust.

- Alt som gjør at budrunden trer fram roligere, gjør det mindre sannsynlig at andre budgivere går av skaftet, sier han.

- Hvor «små» budøkninger bør man legge inn, helt konkret?

- Alt under 50 000 anser vi som relativt lave budøkninger. Du skal ikke være flau for å øke med 10 000 eller 20 000 kroner. Det er helt normalt - jeg gjør det når jeg byr.

Førsteamanuensisen påpeker imidlertid at det er vanskelig for én budgiver å styre en budrunde. Det er derfor ikke gitt at du bør være den som legger inn et lavt startbud, i et forsøk på å sette premissene.

- Det avhenger av situasjonen. Er det mange interessenter, er det best for deg som potensiell kjøper å vente. Noen vil starte budrunden uansett, og selv om du risikerer et høyt startbud, risikerer du like mye hvis du starter og legger deg lavt. Er det få interessenter, kan du egentlig også hale ut tida.

Ønsker du likevel å legge inn startbudet, mener Oust at 20 prosent under prisantydning er et «helt greit» utgangspunkt. Virker prisantydningen for høy, kan du også gå enda lavere.

Sett deg en maksgrense

Oust har inntrykk av at folk setter seg en maksgrense før budrunden, som de er villige til å by opp til. Dette bør helst være knyttet til hva du selv kan og er villig til å betale for boligen, men det kan være lurt å ikke velge et rundt tall.

- Mange er opptatt av runde tall, så sett deg gjerne et tall som ikke er rundt. Hvis du tror at en bolig vil gå for rundt fire millioner, vurder om du kan by opp til 10 000 kroner over det, ettersom det er sannsynlig at andre har satt grensa på akkurat fire.

En del lar seg også rive med og ender opp med å gå over grensa de har satt seg, har forskerteamet merket seg.

- Det skjer oftere i hete markeder - noen sier også at de er villige til å gå over den summen de har fått finansieringsbevis på fra banken. Det er skummelt, og ikke noe jeg anbefaler, advarer Oust.

Mange unge har aldri opplevd vedvarende fall i boligprisene, og Oust har inntrykk av at en del tror de ikke kan tape på investeringer i bolig. Da er det fort gjort å bli litt «fartsblind» i en budrunde, og tenke at noen titusener fra eller til ikke betyr så mye.

- Det er lett å miste oppfatningen av hva penger er i en budrunde. Man kan fort få følelsen av at 100 000 fra eller til ikke gjør noe, men det er uhorvelig mye penger. 10 000 kroner er mye penger, det òg, sier han, og fortsetter:

- Husk at boligmarkedet kan svinge, kjøp og salg vil ikke alltid lønne seg. Ganske ofte ender salg for eiere som har sittet kort på en bolig, med tap. Da er det kjipt om du finner ut at du har betalt 100 000 for mye.

Regler for ordinære budrunder

  • Bud skal inngis skriftlig til megler, og bør inneholde eiendommens adresse, budstørrelse, budgivers kontaktinformasjon, akseptfrist og eventuelle forbehold.
  • Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokka 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
  • Det er ingen angrerett ved salg eller kjøp av fast eiendom. Et bud formidlet via megler til selger er bindende, og kan ikke trekkes tilbake før akseptfristens utløp.
  • Selger står fritt til å akseptere eller forkaste bud, og er ikke bundet til å akseptere det høyeste budet.
  • Etter avsluttet budrunde kan du som budgiver be om en kopi av budjournalen.

Kilde: Norsk Eiendomsmeglerforbund

Lønner det seg å kuppe?

«Visning avlyst - bud gitt direkte til selger.» Merknaden på Finn-annonsene har blitt en gjenganger for mange som har vært på boligjakt i hovedstaden de siste åra. Flere interessenter ber om forhåndsvisning, og forsøker å kuppe boligen før selve budrunden.

Tall fra Forbrukerrådet i 2015 viste at hver tredje bolig til salgs i Oslo ble forsøkt kuppet. Undersøkelsen antydet også at selgere som avslo kupptilbud, tjente på dette.

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Olav Kasland, mener det er rimelig å anta at kupping har vært mer lønnsomt for kjøpere enn for selgere.

- Men kupping er ikke noe vi anbefaler. Vi ønsker åpenhet i markedet, og at boligomsetning skjer i ordnede forhold. Ved kupping blir megler, som skal påse at ting blir gjort skikkelig, satt på sidelinja, sier Kasland.

Han påpeker at for selger kan aksept av et kuppbud innebære en slags forsikring; man vet at man får solgt til en akseptabel pris. Han mener derimot at de fleste selgere vil tjene på å vente til ordinær budrunde.

- Men dette er absolutt ikke noe svar med to streker under.

- Hva risikerer man som kjøper ved å forsøke å kuppe en bolig?

- Det kan hende at du legger inn et for høyt bud. Det vet du ikke når boligen ikke blir testet i markedet. Undersøkelser viser at det kan slå begge veier, sier fagdirektøren.

NTNU-forskerne har også undersøkt effektene av kupping. Resultatene er ennå ikke publisert, men foreløpige funn tyder på at selger faktisk sitter igjen som vinneren i de fleste tilfellene.

- I typisk gode markeder med mange interessenter ser vi at de som prøver å kuppe, går høyere enn ellers. Det ser ut til at selger selv, eller ved råd fra megler, klarer å sile solide kupp-bud fra dem som bare prøver å fiske, utdyper Oust.

Han understreker at de primært har undersøkt salg der selger har akseptert kupp-budet, og ikke salg der selger har takket nei.

- De som sier ja til kupping, oppnår en høyere pris enn det modellene våre tilsier at de ville fått ellers.

Vi bryr oss om ditt personvern

dagbladet er en del av Aller Media, som er ansvarlig for dine data. Vi bruker dataene til å forbedre og tilpasse tjenestene, tilbudene og annonsene våre.

Les mer