En fjerdedel får ikke nok lån

I Oslo er hver fjerde voksne husstand helt ute av boligmarkedet. Ellers i landet har lavere rente til nå holdt tritt med boligprisene.

OSLO 20080430 Interiør av bolig / leilighet under visning. En mulig kjøper studerer prospektet. Boligmarked, visning, eiendomsmegler, megler, boligsalg. Foto: Jarl Fr. Erichsen / SCANPIX
Rentesjokk: I Oslo er hver fjerde voksne husstand helt ute av boligmarkedet. Foto: NTB Scanpix

Finansavisen: Til tross for en boligprisvekst langt over inntektsveksten, kunne medianhusholdningen i Norge kjøpe «akkurat samme» bolig i 2016 som i 2008. Så heldige har ikke Oslo-borgere vært.

Her er en stadig større del av boligmarkedet blitt utilgjengelig for en stadig større andel av husholdningene.

Låneevne

I studien, som står for forfatternes egen regning, har Norges Bank-forskerne Kjersti-Gro Lindquist og Bjørn Helge Vatne utviklet sin egen «hva har vi råd til»-indeks for boligmarkedet. Den viser hvor stor andel av boligene som er til salgs i et gitt område som den enkelte husstand får lån til å kjøpe.

Lindquist og Vatne har sett på husholdninger mellom 30 og 60 år, og som har positiv inntekt etter skatt. For de 1,2 millioner husholdningene som er igjen, har de trukket standardiserte forbruksutgifter fra inntekt etter skatt, slik bankene nå er pålagt å gjøre ved lånevurderinger. Da får de en låneevne for hver husstand, som er koblet med boligprisdata for samme område i den aktuelle perioden.

Rammes av renteoppgang

For Norge under ett har rentefallet fra 2008 til 2016 vært nok til å motvirke en boligprisvekst klart over inntektsveksten. Rentefallet har særlig hjulpet husholdninger med medianinntekt eller lavere, men har ikke gjort stort til eller fra for den aller fattigste tidelen, som uansett er utenfor bolig­markedet.

– Betyr det at det er de samme gruppene som vil bli rammet om renten stiger?

– De øverste persentilene har så stor valgfrihet, og utnytter ikke låneevnen de har, så for dem vil ikke økt rente bety stort, sier Vatne.

– Om boliglånsrenten stiger, vil det særlig påvirke kjøperne fra medianinntekt og nedover.

Oslo for de få

Husholdninger som ligger på 25 prosentpersentilen, altså øverste grense av den fattigste fjerde­delen, kan på landsbasis få lån nok til å kjempe om 30 prosent av boligene. I storbyene utenom Oslo er det heller ikke voldsomt vanskelig for denne gruppen, og de har låneevne nok til å kjempe om 20 prosent av boligene.

I Oslo er slike husholdninger helt utenfor boligmarkedet. Her har boligprisene steget så mye at de kun har låne­evne til å kjøpe 2,5 prosent av boligene på markedet.

I Trondheim, Bergen og andre storbyer kan medianhusholdningen være med i budrunden på over 80 prosent av boligene. I Oslo må disse kjøperne bare glemme mer enn en tredjedel av boligene.

Hovedårsaken til at Oslo skiller seg negativt ut er den sterke boligprisveksten.

To grupper som sliter mye på boligmarkedet er innvandrerfamilier og eninntektsfamilier. Andelen eninntektsfamilier er høyere i Oslo enn ellers i landet, sier Lindquist.

Blant høyinntektsfamiliene er det små forskjeller. Den øverste tidelen i inntektsfordelingen ville fått lån tilstrekkelig til å kjempe om 98–100 prosent av tilgjengelige boliger, både i Oslo og på landsbasis.

Lavere boligprisvekst?

– Synkende boliglånsrente fungerte som en buffer for sterk boligprisvekst frem til 2016. Hvis boliglånsrenten stiger, kan boligkjøperne forvente seg at dette kompenseres gjennom økt inntektsvekst og/eller lavere boligprisvekst?

– Forskning viser at rente­utviklingen påvirker boligprisene, og Norges Bank forventer at økt rente vil bidra til å dempe veksten i boligprisene, sier Lindquist.

Hun understreker at økte bolig­lånsrenter kan komme uavhengig av styringsrenten, for eksempel som følge av økte risikopåslag for bankene. Samtidig forventer Norges Bank også økte lønninger, og det vil bidra til økt kjøpekraft.

– Dere har ikke tatt inn nye og strengere krav i boliglånsforskriften. Hvordan ville det påvirket kjøpekraften for bolig for ulike inntektsgrupper?

– Norges Bank-beregninger har tidligere vist at lånegrensen på fem ganger bruttoinntekt særlig biter for høye inntektsnivåer, mens kravet om å kunne betjene lån selv ved høyere rente biter mer på lavere og midlere inntekter. Men fortsatt vil det være slik at de med høye inntekter har godt handlingsrom når en ser mulig gjeldsopptak opp mot bolig­prisene, sier Lindquist.

– Det vi har med, som også er i forskriften, er kravet om at man skal ha råd til et nøkternt forbruk og samtidig betjene lånet, supplerer Vatne.

Flere økonomisaker:

2019 kan bli et bra år for disse aksjene

Trygve Hegnar: - Er det ingen grenser for sprøyt?