AVVIKLE FESTEFORHOLDET: Gjør det så fort som mulig, er ekspertenes tips. Foto: Kåre Martin Granerud/Finansavisen
AVVIKLE FESTEFORHOLDET: Gjør det så fort som mulig, er ekspertenes tips. Foto: Kåre Martin Granerud/FinansavisenVis mer

Fikk tomter ved sjøen i Sandefjord for 92 000 kroner

Festere rådes til å avvikle festeforholdet på hytta så fort man har mulighet. I Sandefjord fikk en fester innløst to tomter med bryggeplass for 92 000 kroner.

(Finansavisen): - Det er ikke uvanlig å se festetomter på flere mål bli innløst til 30 000.60 000 kroner, sier advokat Carina Borchgrevink Næss i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.

En hytteeier på Hvaler-øyene utenfor Fredrikstad kunne etter dom i Borgarting lagmannsrett innløse tomten for 42 700 kroner, skrev Finansavisen i fjor.

I en sak fra Sandefjord fikk hytteeieren innløst to tomter for 92 150 kroner i 2014 etter dom i Agder lagmannsrett. Tomtene hadde to bryggeplasser og rett til felles strand.

Den samlede årlige festeavgiften hadde inntil da vært på 3250 kroner, og innløsningssummen ble fastsatt etter 25 ganger årlig festeavgift.

Ofte i Høyesterett

Borchgrevink Næss forteller at det hersker mye forvirring rundt tomtefesteloven. En viktig årsak er at det har vært mange og stadige endringer i den, senest endringene med virkning fra 1. juli 2015.

- De seneste årene har vi sett flere saker årlig i Høyesterett om tolkninger av loven og man kan ikke utelukke nye endringer i lovverket, sier hun.

Både Norsk Hyttelag og Tomtefesterforbundet tar til orde for at festerne bør innløse tomtene sine så fort det lar seg gjøre.

- Skulle jeg kjøpe en eiendom som i dag er på festet tomt, ville jeg nok ikke gjort dette uten at jeg samtidig får innløst tomten. Siden Stortinget endrer denne loven med jevne mellomrom er det uklart hva som skjer om noen få år, sier Tomtefesterforbundets leder, Øystein Bastiansen.

Varer 30 år

Borchgrevink Næss påpeker at eldre festekontrakter ofte har en lav festeavgift blant annet på grunn av prisreguleringen som har vært på tomtefeste siden 1940-tallet.

- Det har både vært prisregulering på avgiften man kunne ta ved etableringen av festeforholdet og ved eventuelle senere reguleringer av festeavgiften. Festetomtene er gjerne attraktive tomter ved sjøen eller på fjellet. Det kan ofte være store tomter, hvor markedsverdien ville vært høy dersom det ikke hadde vært et festeforhold, sier hun.

Hvis festeavtalen har kortere innløsningtidspunkt er 30 år, gjelder dette tidspunktet. Har man derimot en avtale hvor festetidspunktet er mer enn 30 år, kan man kreve innløsning etter 30 år. Etter dette kan fester kreve ny innløsning hvert tiende år for hytter og hvert andre år for boliger.

- Står det i festeavtalen at fester kan innløse etter 20 år, er det dette tidsintervallet som gjelder, mens dersom det står 40 år kan man likevel kreve innløsning etter 30 år, fortsetter hun.

Borchgrevink Næss forteller at man likevel ikke får innløst dersom man ikke setter frem kravet om innløsning skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne.

- Her må det fremkomme at henvendelsen fra fester er et krav og ikke kun et utspill til forhandlinger. Glemmer fester dette, eller han ikke fremsetter kravet på riktig måte, må man han vente ti år til før han kan kreve innløsning av hytta på nytt, sier hun.

Mens grunneieren kunne kreve innløsningssum bygget på ekspropriasjonsreglene om full erstatning før tomtefesteloven ble endret i 2004, må han som regel avfinne seg med en salgspris 25 ganger årlig festeavgift indeksregulert på innløsningstidspunktet. Dette gjelder for tidsubegrensede avtaler.

Dersom festeavtalen derimot er tidsbegrenset, kan grunneieren kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av tomteverdien – riktignok med fradrag av de verdier som fester har tilført tomten.

- Ved verdsettelsen må man dessuten kun ta hensyn til den bebyggelsen som er på festetomten på innløsningstidspunktet og ikke se hen til om tomten for eksempel lar seg dele, sier Borchgrevink Næss.

Hun forteller at det ikke er uvanlig at saker om innløsning som havner i rettsapparatet, dreier seg om kontrakten er tidsberegnet eller tidsubegrenset.

- Grunneier vil ofte se seg tjent med at kontrakten anses som tidsbegrenset slik at han ikke må finne seg i en salgssum på kun 25 ganger festeavgiften. Fester vil anføre det motsatte.

Markedsverdi ikke viktig

I saken fra Sandefjord mente grunneieren at prisen måtte settes til 40 prosent av tomteverdien, mens festeren krevde 25 ganger årlig festeavgift.

Dommerne støttet festeren, og poengterte at disse festeavtalene, som var fra 1950 og 1977, er blitt tolket dithen at eiendommen var festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren.

Lagmannsretten hadde forståelse for at grunneieren synes det er urimelig at festeren i dette tilfellet kunne innløse arealet for en lav sum, og deretter selge til markedsverdi, men konkluderte likevel med at grunneierens eneste interesse i denne eiendommen var de årlige festeavgiftene, og ikke verdien av eiendommen som sådan.

På bakgrunn av at grunneier får så lav innløsningssum, vil grunneieren ofte ikke ønske tomten innløst dersom det er til 25-gangersregelen. Noen ganger vil grunneier beholde

eiendomsretten til tomten av andre grunner. Det er imidlertid lite grunneier kan gjøre dersom innløsningstiden er kommet og innløsningskravet er fremsatt riktig, ifølge Borchgrevink Næss.

- Den eneste måten han kan hindre en innløsning på, er dersom vilkårene er oppfylt for ett av tre unntak hjemlet i tomtefesteloven, sier hun.

Det kanskje vanligste er å påberope seg det såkalte landbruksunntaket (se fakta og undersak). Det andre unntaket gjelder kun for Finnmarks-eiendom, mens det tredje omfatter eiendommer som tilhører en bygdeallmenning.

- Bør avvikles

Bastiansen i Tomtefesterforbundet mener hele ordningen bør avvikles.

- Denne loven skaper mye rettssaker, og festere risikerer å komme i økonomisk uføre dersom de taper. Grunneiere er ofte større enheter, som for eksempel Statskog og Opplysningsvesenets Fond. Vi er av den klare oppfatning om at loven er ugunstig og at den går på rettssikkerheten løs