RIFT OM BOLIGER: Fra nyttår til og med august har boligprisene steget voldsomme 24,3 prosent i Oslo. Foto: Magnus Rørvik Skjølberg / Finansavisen
RIFT OM BOLIGER: Fra nyttår til og med august har boligprisene steget voldsomme 24,3 prosent i Oslo. Foto: Magnus Rørvik Skjølberg / FinansavisenVis mer

Fikser du ikke dette, kan drømmeboligen ryke

Gode råd i et brennhett boligmarked.

Hei, denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

(Hegnar.no): September-statistikken fra OBOS viste mandag at boligprisgaloppen fortsetter, spesielt i Oslo-området.

0,9 prosent prisoppgang fra august bringer prisoppgangen hittil i år opp i voldsomme 24,3 prosent.

Siden september 2015 har prisene steget hele 22,8 prosent, noe som betyr at årsveksten kom opp fra 20 prosent i august.

Meglere i hovedstaden forteller om lavt tilbud og raske salg, spesielt av mindre leiligheter.

Klokken 11:00 i dag legger Eiendom Norge, i samarbeid med Finn.no og Eiendomsverdi, frem sin boligprisstatistikk for september. Presentasjonen kan du se LIVE på Hegnar.no.

Hjemmeleksen

I et slikt hektisk marked bør du som interessent ha gjort «hjemmeleksen». Det vil si: Vær forberedt før du går på visning.

- Kort fortalt bør du få tilsendt takst/boligsalgsrapport før visning. Denne bør du lese nøye. Merk deg særlig opplysninger om oppgraderinger/renoveringer/tidligere skader og regulering av nærområdet, sier advokat og partner Vegard Syvertsen hos Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.

- I tillegg bør du be om å få tilsendt prospektet før visning, slik at du får tid til å lese grundig gjennom det. Å lese gjennom selgers egenerklæringsskjema er viktig - om selger har fylt ut et slikt. Har du spørsmål til megler, be vedkommende om svar før du går på visning, fortsetter han.

Skal du ta med en fagmann på selve visningen, bør det ifølge advokaten være en som virkelig er fagperson på området.

Alle bud må være skriftlige

Partene i bolighandelen har laget en felles forbrukerinformasjon for bolighandel. Sentralt her er at alle bud skal inngis skriftlig til megler. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Megler skal videre legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.

- I forbrukerforhold (det vil si der oppdragsgiver er forbruker) skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter denne fristen bør budgivere ikke sette en kortere akseptfrist enn at megler har mulighet til, så langt det er nødvendig, å orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, forteller Syvertsen.

Som budgiver må du derfor passe på å være tilgjengelig på telefon gjennom hele budrunden.

Ifølge retningslinjene forbrukermyndigheter og bransjeorganisasjoner anbefaler, skal megleren ifølge advokaten - så langt det er nødvendig og mulig - holde budgiverne skriftlig orientert om nye og høyere bud og evt. forbehold. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Den felles forbrukerinformasjonen forteller også at en budgiver, etter at handel har kommet i stand eller en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

- Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Er det viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig, sier Syvertsen.

Les også: Advokatens beste råd i et kokende boligmarked: Slik unngår du å brenne deg

- Forbehold svekker budet

Når du legger inn et bud, husk også at dette må inneholde alt som har betydning for deg.

- Du bør vurdere grundig om du skal ha noen forbehold i budet ditt. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Og: Budet er bindende når selger aksepterer og aksepten har kommet frem til deg; da har du kjøpt. Da er det for sent å komme med forbehold, og det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom i Norge, forklarer advokaten.

Normale forbehold kan gå på finansiering og tidspunkt for overtakelse, for eksempel at du får solgt din nåværende bolig innen en bestemt dato. Fleksibilitet rundt overtakelse kan gi deg en fordel. For en selger kan det bety mye med lang eller kort overtakelse.

- Men forbehold svekker budet og øker muligheten for at selger aksepterer et annet bud. Nettopp derfor er det viktig med gode forberedelser før visning, understreker Syvertsen.

En del av disse forberedelsene bør også være at du setter en øvre grense for hvilken kjøpesum du kan strekke deg til.

- Ikke la deg rive med. Ha is i magen, og hold kortene tett til brystet. Det er viktig ikke å virke desperat. Nevn gjerne at boligen du byr på er en av flere interessante objekter, sier direktør og partner Njål K. Norheim hos Eiendomsfinans i Drammen til Hegnar.no.

Eiendomsfinans er en landsdekkende agent for finansiering og forsikring, med 24 års fartstid.

- Det er også viktig at du ikke sender selve finansieringsbeviset til eiendomsmegleren, fortsetter Norheim.

Å få finansiering kan ta tid

Og mens vi er inne på finansiering: før du i det hele tatt involverer deg i en budrunde, bør denne være i orden. Da blir det lettere å få tilslaget.

- Sørg for at finansieringsbeviset er oppdatert. Ta ikke sjansen på at drømmeboligen går til andre fordi banken ikke klarer å gi deg et beløp du kan kjøpe for, sier Norheim.

Han minner om at finansiering kan ta tid å få på plass.

- Prosessen tar tid, og du må som regel alltid dokumentere din økonomiske situasjon gjennom å sende inn selvangivelse og lønnsslipp til banken, sier Norheim.

Han viser også til at de største bankene legger ned filialer.

- Mange opplever derfor at deres faste rådgiver ikke lenger er tilgjengelig, slik at de må ringe et felles kundesenter og forklare seg. I mange tilfeller kan dette føre til at du blir bedt om å legge inn søknaden på nett selv, og at behandlingstiden er 1-2 uker. Finansieringsbevis har som regel en gyldighet på 2-3 måneder, forteller direktøren.

Sørg for fersk verdivurdering

Han vektlegger også nytten av en oppdatert verdivurdering.

- Denne vil gi deg en formening om prisen på dagens bolig, og dermed rammene du har til rådighet i form av egenkapital til ny bolig. Det er også viktig å skille mellom hva som er bundet egenkapital, altså egenkapitalen spart opp i dagens bolig, mot hva du har av frie midler tilgjengelig, sier Norheim.

- De fleste bankene tilbyr mellomfinansiering, men det er ikke alle som lar deg kjøpe før du selger dagens bolig, fortsetter han.

Mellomfinansiering er finansieringen av den egenkapitalen (les: bundet egenkapital) du regner med å sitte igjen med etter salg av dagens bolig, om du kjøper ny bolig før du har solgt den gamle.

- Det er lurt å undersøke om din bank tilbyr deg dette, og hvilke rammer de evt. setter. Noen banker tar liten risiko ved mellomfinansiering, slik at du må gå til en annen bank for å få dette til, sier Eiendomsfinans-direktøren.

Pusse opp? Vær i forkant

Husk også å være i forkant hvis du i større eller mindre grad vil pusse opp etter overtakelse.

- Det kan være lurt å sette opp et budsjett for dette og ta dette opp med din rådgiver, slik at du slipper å komme halsende tilbake til banken for å øke etter overtakelse. Alle banker tar pant i boligen din ved opptak av boliglån. Om du vet at du kommer til å måtte låne opp til oppgraderinger, be banken sette et pant som er en del høyere en lånet, slik at du slipper full tinglysningsavgift hver gang du låner opp, forteller Norheim.

Glem heller ikke å legge på 2,5 prosent dokumentavgift av kjøpesummen ved kjøp av selveierbolig, samt tinglysningsavgift.

- På en bolig til tre millioner vil dette utgjøre samlet ca. 80.000 kroner. Andelsboliger har ikke dokumentavgift, men ofte en kostnad til borettslaget og tinglysning på rundt 10.000 kroner. Ved salg av bolig krever gjerne en megler fra 50.000 kroner og oppover for jobben, inklusive annonsering og fotografering. Dette er viktig å ta med i regnestykket, sier Norheim.

15 prosent egenkapital

Avslutningsvis er det en kjent sak at førstegangskjøpere må ha 15 prosent egenkapital.

- Her har bankene ulik praksis. Noen tilbyr realkausjon (sidesikkerhet) i foreldres bolig. Det finnes også kommunale lånetilskudd for hjelp til å etablere seg i dagens boligmarked. Er du under 34 år, er du i en såkalt BLU eller BSU-alder. De fleste banker tilbyr sine kunder bankens beste betingelser med en belåningsgrad opptil 85 prosent av boligens verdi, sier Eiendomsfinans-direktøren.

- Er du over 34 år, kan du de fleste steder låne opptil 85 prosent, men da får du sjelden bankens beste betingelser, avslutter Norheim overfor Hegnar.no.

Flere nyheter:

Tror elleville boligpriser temmes i høst
- Og vi som trodde at Oslo-markedet var dyrt
- Mange er redde for en alvorlig korreksjon i boligprisene