STARTET MED SYSTUE: Jasbir Singh Kodial er daglig leder i Kodial Eiendom, som har bygget seg opp fra null til å bli en av Vestfolds største boligutleiefirma. Foto: Kaare Martin Granerud/Finansavisen
STARTET MED SYSTUE: Jasbir Singh Kodial er daglig leder i Kodial Eiendom, som har bygget seg opp fra null til å bli en av Vestfolds største boligutleiefirma. Foto: Kaare Martin Granerud/FinansavisenVis mer

Fra systue til 450 mill. i utleieboliger

I 1983 startet Kodial-familien med en systue i Horten. I dag eier de 350 boliger i Vestfold med en verdi på rundt 450 millioner.

(Finansavisen:) - I 2003 ble det etablert et kjøpesenter i Horten. Da skjønte vi at det ville bli vanskeligere for tekstilbutikker som vår, så da fant vi ut at vi måtte satse mer på eiendom, sier Jasbir Singh Kodial til Finansavisen.

Han er daglig leder i Kodial Eiendom, som har bygget seg opp fra null til å bli en av Vestfolds største boligutleiefirma.

350 boliger, 450 mill.

Tønsberg-familien Kodial eier ifølge avisen i dag rundt 350 utleieobjekter i Tønsberg, Holmestrand og Horten, og porteføljen er bygget opp jevnt og trutt siden 1985. Markedsverdien vil i løpet av 2018 ligge på rundt 450 millioner kroner, ifølge Kodial, og belåningen er på ganske nøyaktig det halve.

- Til enhver tid er det 10-15 prosent av befolkningen i Vestfold som leier bolig, så det er et stort marked, sier han.

Det bor i dag snaue 250.000 innbyggere i fylket, som er Norges nest minste i utstrekning etter Oslo. I 2020 slås det sammen med Telemark til en ny region med det treffende navnet Vestfold og Telemark.

Startet i 1983 med systue

- Mine foreldre startet i 1983 en butikk som solgte ruller med stoff, og sydde gardiner og annet for kunder. Senere startet de med barneutstyr og -klær, sier Kodial til Finansavisen.

Hans foreldre, Baldev og Surinder Kodial, kom til Norge fra India tidlig på 70-tallet med fire tomme hender. Baldev bodde en stund i England for å finne jobb, men en bror lokket ham til Norge.

Artikkelen fortsetter under annonsen

Baldev fikk jobb på Kaldnes Mekaniske Verksted i Tønsberg, men da han ble permittert i 1982, fikk han ideen til å starte egen tekstilbutikk. Siden har ekteparet stått bak disken og holdt i boliginvesteringene. Foruten sønnen Jasbir har også en svigerdatter og en datter vært delaktig i virksomheten.

- Jeg fikk ikke barnehageplass, så jeg var i butikken fra morgen til kveld, og skremte vel bort kundene, humrer Jasbir Singh Kodial.

23.000 kroner pr. kvm.

Salgsverdiene på boliger i Horten er lavere enn nærmere hovedstaden, og Kodial har lagt seg på et snitt på 23.000 kroner pr. kvadratmeter i verdivurderingen.

– Nye boliger går for mellom 30.000 og 45–50.000 kroner pr. kvadratmeter, og vi har en bruttoavkastning fra leien på cirka 8 prosent ved nye prosjekter og oppkjøp, sier han.

I 1985 gjorde familien sine første eiendomsinvesteringer.

- Vi ekspanderte innen tekstil, og ønsket å investere overskuddet, så vi fant ut at eiendom var en god plassering, sier han.

Det ble kjøpt inn kontor- og butikk­lokaler som ble omgjort til boliger, og fortsatt er det kun boligutleie som er geskjeften.

- Horten har nylig fått universitet, og vi tror det er store muligheter her. Vi har 3–4 prosent av inntektene fra næringsbygg, men de næringsbyggene vi kjøper, forsøker vi å bygge om til boligeiendom, sier han.

Tidoblet siden 2005

Han kom selv inn i familieselskapet på heltid i 2005 etter fullførte mastergradsstudier i finansiell økonomi på Handelshøyskolen BI.

- Jeg synes det virket interessant å lede prosessen med videreutvikling av selskapet. Den gangen lå den verdi­justerte egenkapitalen på cirka 20 millioner. Mot slutten av 2018 har vi anslått at den vil ligge på cirka 225 millioner, sier Kodial.

- Vi har ansatt 10–12 medarbeidere de siste årene innen kundeservice og eiendomsutvikling. Vi kjøpte vårt første eiendomsutviklingsprosjekt i 2016, og har 40 boliger under bygging som vil komme på utleiemarkedet senere i år. I tillegg har vi økt innsatsen på rehabilitering av eiendommene. Det gir oss en mer attraktiv portefølje, mer fornøyde leietagere og de ansatte får følge utviklingsprosessen fra A til Å, sier han.

- Vi mener dette fokuset på en balansert verdiskapning for samtlige intressegrupper er god selskapsstyring.

Null utbytte

I dag står det 25 ansatte på lønningslisten, men på eiersiden er det fortsatt kun Kodial-familien som råder.

- Eierskapet er viktig, og vi ønsker å ha raske beslutningsprosesser og forutsigbarhet på eiersiden. Siden jeg ble leder for virksomheten har vi hatt en policy om null utbytte slik at selskapet kan videre­utvikles. Dette hadde vært vanskelig å opprettholde med ulike eiergrupperinger. Vi er lojale mot vårt mål om 15 prosent årlig omsetningsvekst i gjennomsnitt, selv om det i fjor var litt lavere på grunn av ­fokus på oppbygging av kundeavdelingen, eiendomsutviklingsavdelingen og mye ombyggingsarbeid. I løpet av 2018 vil vi faktisk ha hatt en tidobling av omsetningen siden 2005.

Hovedkontoret i Thuegata 5 i Horten sentrum kjøpte familien i 1990.

- Vi forsøkte å kjøpe gården der vi startet butikken i 1983, men eieren ville ikke selge, så etter mange år med diskusjoner flyttet vi virksomheten hit. Det var viktig for mine foreldre å eie lokalene de holdt til i, sier Kodial.

26 boliger for 16,7 mill.

De siste årene har selskapet vokst på oppkjøp og videreutvikling av eksisterende eiendomsmasse, og de siste kjøpene er i nabobyen Tønsberg.

I mars i år kjøpte selskapet Eikveien 109, som rommer seks leiligheter og 20 hybler, for 16,7 millioner kroner.

- Dette er boliger med felles kjøkken og bad, og brukes typisk mye av bygnings­arbeidere som er på jobb. Disse leies ut til bemanningsselskaper som fyller boligene opp, sier Kodial.

64 utleieboliger i ett prosjekt

I Horten sentrum kjøpte de i fjor en teglsteinseiendom på 400–500 kvadratmeter med tilhørende tomt på 4,5 mål tomt for 7 millioner. Dette er Beckerbo, som sto ferdig bygget i 1911 og ble benyttet til barne­hjem i en årrekke før det etter hvert ble barnehage.

- Vi skal rehabilitere eiendommen for rundt 4 millioner, og skal bygge utleie­leiligheter på tomten.

Ikke mindre enn 70 utleieleiligheter ser selskapet å få plassert på tomten, noe som har fått naboene til å protestere høylytt.

- Vi har besluttet å redusere bygge­høyden og tilpasse de arkitektoniske planene for å møte naboenes ønsker. Vi er opptatt av å spille på lag med lokalsamfunnet og er ikke avhengige av å maksimere avkastningen på dette prosjektet. For oss er det viktigere å være langsiktige, bevare den eldre bebyggelsen og samarbeide med de ulike interessegruppene. Foreløpig arbeider arkitektene med å tegne om, og vi ser for oss åtte åttemannsboliger hvor det blir et stort grøntområde og mye luft mellom boligene. Det blir spennende å følge utviklingen i dette prosjektet. Vi ser for oss at omreguleringsprosessen vil starte opp i løpet av høsten 2018 og at byggearbeidene påbegynnes i 2020, sier Kodial.

Andre økonominyheter:
Hegnar: Raymond like ille som Jonas
Søndagens aksjetips