ØKONOMI: Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen har spådd kraftig boligprisfall siden 2008. Foto: Pia Camilla Skjøthaug / Finansavisen
ØKONOMI: Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen har spådd kraftig boligprisfall siden 2008. Foto: Pia Camilla Skjøthaug / FinansavisenVis mer

Økonomenes sjeføkonom

Er Harald Magnus Andreassen profeten som endelig får rett om boligpriskollapsen, eller en klokke som har stått stille i seks år og nå endelig viser rett en stakket stund?

Hei, denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon

(Ole Asbjørn Ness, Finansavisen): Vi skrur på radioen, og sjeføkonom Harald Magnus Andreassen snakker om visdommen til den europeiske sentralbanksjefen da han torsdag overraskende satte ned renten med et kvart prosentpoeng.

På nettet forteller sjeføkonom Harald Magnus Andreassen hvordan endringene Siv Jensen legger opp til i statsbudsjettet ikke er uansvarlige. På nok et nettsted forteller selvsamme sjeføkonom at bankene sannsynligvis kommer til å være rausere med utlån fremover.

Og i innboksen farer jaggu resultatene fra den siste Prospera-undersøkelsen inn, og direkte overraskende at sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank First Securities igjen får den høyeste poengsummen av samtlige norske analytikere kan ingen si at det er.

Han er overalt, men helst på toppen av pallen. Hver dag med et nytt slagord, kun et budskap synes evigvarende: De norske boligprisene er fantastisk høye, før eller senere vil de falle pladask til jorden.

- Hva sier du til dem som unnlot å kjøpe bolig i 2008, og som har gått glipp av en vanvittig verdistigning fordi de lyttet til deg?

- De som hørte på meg den gang har tapt penger.

- Hva skal til for at du forandrer oppfatning?

- When the facts change, da forsøker jeg å endre oppfatning, sier Andreassen,

- Men det skal mye til at jeg forandrer oppfatning om grunnleggende sammenhenger, som for eksempel at tilbudskurven i de fleste markeder er ganske bratt på kort sikt, og mye flatere på lang sikt.

De grunnleggende sammenhengene, de alle som mener at boligprisene i Norge skal fortsette å stige har glemt, ifølge Andreassen.

Hvilke er det?

Den første har han allerede nevnt, gjenta: Tilbudet av boliger er gitt på kort sikt, men meget elastisk på sikt.

- Norge har opplevd et etterspørselssjokk etter boliger. Antall kvadratmeter pr. nordmann kan ikke øke mye på kort sikt. På toppen av en bra inntektsvekst har nordmannen fått låne veldig mye mer penger til en lav rente, men etterspørselen er selektiv. Husleiene har ikke steget i nærheten så mye som boligprisene.

Den andre: Eiendomspriser stiger ikke nevneverdig over tid.

- Det finnes etter hvert veldig mye forskning på prisutviklingen på boliger. Funnene er entydige. Prisene stiger på linje med konsumprisindeksen, eller litt mer. Som i andre markeder, er det tidvis store svingninger. Svingningene i aksjer og eiendom er større enn det gode, langsiktige modeller kan forklare — fordi det er etterspørselen på kort sikt som bestemmer prisen. Deler av etterspørselen kan være drevet av forventinger om fremtidig prisvekst, da stiger prisene enda mer. Enten skjer det en dag noe med etterspørselen, eller så blir det til slutt bygget nok. Da faller prisene tilbake, sier Andreassen.

- Ingen regel uten unntak?

- Det måtte være hvis de norske boligprisene fortsetter å stige mye raskere enn konsumprisindeksen i 10, 20 år til. Dette fører oss til den tredje viktige erkjennelsen: Investorer forveksler konjunkturelle og strukturelle forhold.

- Vi ser dette tydelig siden vi kommer fra aksjemarkedet. Hvert femte år faller det norske aksjemarkedet 40 til 70 prosent. Før det har vi hatt en oppgangskonjunktur som har økt bedriftenes inntjening. Bedriftene og investorene blir fristet til å investere. Til slutt har de investert for mye, gjerne på lånte penger. De overinvesterer, prisene på varer og tjenester blir mye lavere enn de drømmer om — og folk flest får det bra! Kapitalismen fungerer fordi kapitalister flest ikke forstår hvordan kapitalismen fungerer!

Dette vil tilslutt bli utfallet også i det norske boligmarkedet.

- Mange mener at boligbyggingen i Norge har vært altfor lav. Jeg tror den har vært høy nok — og er sikker på at den en dag uansett blir høy nok. Norge er ikke ferd med å gå tom for tomt, heller ikke rundt våre «storbyer» . I dag er det dyrt å bygge, det blir billigere når færre skal bygge samtidig, slik tilfellet er i alle markeder for investeringsvarer. Jeg hører allerede folk i bransjen sier at de får bedre tilbud fra entreprenørene, bare etter en mild oppbremsing i nybyggingen.

En oppbremsing som vil kunne bli en bråbrems, hvis den fjerde sammenhengen gjør seg gjeldende samtidig: En dag tar den ekstreme, norske flaksen slutt.

- Norge var proppen i flaskehalsen den kinesiske veksten skapte. Alt vi solgte ble dyrt, alt vi kjøpte ble billig. Det forklarer den raske oppgangen i boligprisene: Bra lønnsvekst, lav rente, rikelig tilgang på kreditt. Også innvandringen bidrar, men mindre enn mange tror. Mange nykommere tjener lite og etterspør få kvadratmeter. Men når jeg så skal si noe om prisene i 2020, da må jeg tenke på de langsiktige likevektene, med nok bygging og normal rente i forhold til inntektsveksten og en — historisk sett — normal vekst i gjelden.

Norge har hatt usannsynlig mye flaks, det er usannsynlig at flaksen vil fortsette.

- Kanskje faller oljeprisen eller oljeinvesteringene, eller andre råvarepriser. Derfor tror jeg at boligprisene i 2020 vil være lavere enn i dag, i alle fall justert for inflasjonen. Jeg vet selvsagt ikke at prisene vil falle, selv om realprisen godt kan være 40 prosent for høy. Det er en stor risiko på nedsiden, den er mye større enn oppsiden. Vurderer jeg forventet avkastning mot risiko, er norske boliger det siste jeg ville investert i.

Hver morgen klokken 06:40 er Harald Magnus Andreassen alene. Da kommer han ut døren av den hvitmalte funkisboligen øverst i Bygdøy Allé. Et nokså surrealistisk boligvalg for en mann som forventer det store norske boligprisskjelvet.

Som en røyskatt plirer han mot lyset og snuser mot det tørre været. Det rykker i det som likevel ikke er værhår, men professoralt sjeføkonomskjegg.

Så ser han Finansavisens fotograf, og skrittene hans lettner.

Igjen befinner Harald Magnus Andreassen seg der han kanskje liker seg best: På en slags scene, i fokus.

- Ta hver enkelt faktor: renter, arbeidsledighet, innvandring og lønnsutvikling. Ingen av disse tilsier noe boligprisfall i 2014, snarere det motsatte?

- Derfor er det enklere å spå boligprisene i 2020 enn i 2014. Boligpriser behøver ikke noen annen årsak til å falle, enn at de er blitt for høye. Nivået i seg selv. Avstanden til folks lønninger. Det skjedde i USA. Fallet i boligprisene ledet til finanskrisen, ikke omvendt. Feedbackeffektene som gjør seg gjeldende når prisene går oppover — huset ditt blir mer verdt, du føler deg rikere, du kan låne mer, verdiene stiger — fungerer også i revers. Gitt at norske husholdninger har en gjeldsgrad på 210 prosent av inntekten, 75 prosentpoeng mer enn amerikanerne hadde da boblen sprakk der, kan konsekvensene bli alvorlige for norsk økonomi hvis prisene skulle begynne å falle. Boligprisfall er alltid slitsomt. Mye verre enn fall i aksjemarkedene. Og det er selvsagt ikke bare i USA at prisene har falt. Sammenlignet med prisnivået på boliger i Norge, og andre land i tiden før 2000, er norske boligpriser nå helt i særklasse høyere. I 2006 var kvadratmeterprisen i København den samme som i Oslo. I dag er det dobbelt så dyrt i Oslo.

GALSKAP: Det er menneskets dyriske instikter som gjør at de mange som prøver seg i aksjemarkedet vil bli fattige, forklarer Harald Magnus Andreassen. Foto: Pia Camilla Skjøthaug / Finansavisen
GALSKAP: Det er menneskets dyriske instikter som gjør at de mange som prøver seg i aksjemarkedet vil bli fattige, forklarer Harald Magnus Andreassen. Foto: Pia Camilla Skjøthaug / Finansavisen Vis mer

- Er prisnedgangen nå begynnelsen på det store fallet?

- Det aner jeg ikke.

Han bruker maksimalt femten minutter på turen hjemmefra og til Aker Brygge. Fem over syv er han igang med arbeidet. Han lager fortellinger. Setter tallene inn i en større sammenheng. Forsøker hele tiden å skille mellom strukturelle og konjunkturelle forhold.

Han blir som oftest på kontoret til klokken ti om kvelden. En venn sier at Andreassen i tyveårene snakket om at han ville ta det rolig når han nærmet seg de femti. Få seg en båt, undervise, ha god tid.

Nå arbeider Andreassen alltid. Han snakker raskt. Han har kroppsspråket til en tenåring, og energinivået minner om et ADHD-barn som ikke har tatt ritalinen som foreskrevet. I talestrømmen finnes det også sjarme. Han smigrer journalisten slik journalister liker å bli smigret: hva mener du, interessant, sier du det. Det er ikke bare fordi han er flink at journalistene elsker å ringe ham.

Han har en sønn og en datter, begge er blitt samfunnsøkonomer. Han er skilt. Han jobbet seg til den skilsmissen, sier en venn. Han sier at han vet at han jobber for mye, men økonomi, politikk og markeder er også hobbyen hans, Det er jo så forferdelig spennende, selv om samboeren hans nok ikke er så begeistret for den nerdete siden.

Karl Ove Knausgård og hans seksbinds dokumentarroman om eget liv, er en av favorittbøkene. Som Knausgård vever han historier av virkeligheten, og lever av å fortelle dem.

- Nå har vi eurokrisen. Hvor lenge vil den vare, hvilke konsekvenser vil den få, hva skal til for at det kommer en oppgang? Dette er jo ikke tørre tall, de som tror det tar helt feil. Alle tallene, viser egentlig menneskeskjebner: Tenk på livshistoriene som skjuler seg i en spansk arbeidsledighetsstatistikk. Å fortolke og forstå denne prosessen mens det skjer, det er ekstremt spennende, sier Andreassen.

- Hvor engstelige bør nordmenn være hvis boligprisene virkelig begynner å falle, og når flaksen tar slutt? Forfatteren og journalisten Jon Hustad varsler velferdsstatens kollaps, din konkurrent Knut Anton Mork, sjeføkonom i Handelsbanken, advarer om at den norsk oljeavhengigheten er større enn statistikken viser? Han trekker en parallell til Irland, også der så himmelen skyfri ut før krisen kom,

- Hustad har jeg ikke lest ennå, min gjetning er at han overdriver. Jeg tror Mork tar for hardt i. Et boligprisfall vil selvfølgelig bli alvorlig for norsk økonomi. Boliginvesteringene vil falle, og sparingen vil øke. Ekstra ille vil det bli hvis dette sammenfaller med et fall i oljeinvesteringene. Men hvor ille? Så ille som på slutten av 80-tallet, da man gikk fra en negativ sparerate på 12 prosent til pluss seks prosent? Det sjokket førte til at nesten samtlige banker gikk konkurs, og arbeidsledigheten gikk i været. Fordelen nå er at sparingen er rundt null. Den skal opp, men ikke 18 prosentpoeng. Og leveransene til oljesektoren, målt som andel av BNP, er ikke større nå enn den gang.

- Og den store støtfangeren er selvfølgelig oljefondet?

- Ja, de statsfinansene er bemerkelsesverdig gode. Norge bruker ikke oljepenger! Vi bruker avkastningen fra fondet, under tre prosent av den. Og det fra et fond som kommer til å vokse lenge ennå. Nå er fondet i snart 5000 milliarder kroner, men da er verdien av all oljen og gassen som ennå ikke er utvunnet satt til null. Hadde vi solgt den på rot, kunne sikkert fondet vært på minst 10.000 milliarder kroner. Ideelt sett burde vi kanskje ha spart enda litt mer, men i det muliges verden burde vi gi det politiske systemet applaus for hvor mye landet faktisk har klart å spare. I tillegg har vi vår egen rente og egen krone. Vi får ikke høy rente når økonomien er svak og kronekursen tar seg av kostnadsnivået, om det er for høyt. Vi slipper lønnskutt, som noen tror vi trenger.

Han er født i Trøndelag. Fortsatt bryter trøndersken gjennom i enkelte ord, men så sjelden at det mer fremstår som en rest av en talefeil. I tiårsalderen flyttet familien til Tvedestrand. Faren var ligningssjef, moren lærer. Unge Andreassen var skoleflink, likte matematikk og fysikk, men han var også samfunnsinteressert. Planen var å bli ingeniør, men en dyktig lærer mente at samfunnsøkonomiens blanding av samfunn og matematikk burde passe perfekt for Andreassen.

Han begynte å studere samfunnsøkonomi ved Universitetet i Oslo i 1978.

Blant studiekameratene var Erling Holmøy, forskningssjef i SSB, Hans Henrik Scheel, SSB-direktør, Knut Kjær, tidligere leder for NBIM (Oljefondet) og Sturla Henriksen, adm. direktør i Rederiforbundet. I 1984 begynner han å arbeide for Bankforeningen, i dag kjent som Finans Norge.

- Jeg haddet et bra tilbud fra Finansdepartementet, men jeg valgte Bankforeningen siden de arbeidet bredt og tett på den faktiske økonomiske utviklingen. Blant annet lagde de jevnlige konjunkturrapporter.

Med utsikt fra bankforeningen bivåner han på nært hold jappetidens vekst og fall.

- Vi ante ikke hva som skjedde. Vi forstod det ikke. Vi skrev rapporter om at gjeldsveksten egentlig var beskjeden og at bankene var solide. Snart gikk de konkurs alle sammen, da boligprisene stupte og sparesjokket slo ut økonomien.

Økonomi og markeder var ikke drevet av rasjonell adferd. De økonomisk aktørene kunne bli grepet av en form for kollektiv galskap. Andreassen erfarte at for de fleste er bobler usynlige innenfra, særlig for de som har størst glede av dem, når de blåser seg opp.

Etter fem år i Bankforeningen, var han fem år i Econ Senter for økonomisk anlayse. I 1994 ble han sjeføkonom i Elcon Finans, det som idag er blitt til Swedbank First Securities. I 15 år har han samarbeidet tett med sjefstrateg Peter Hermanrud, de høres ut som tvillingsjeler når de snakker om økonomi og markeder.

På slutten av 90-tallet blir han for første gang kjent med teoriene til Robert Shiller, som fikk Nobelprisen i høst.

- Keynes skrev mye om dette, men Shiller tok opp tråden igjen. Han legger vekt på hvordan vi som mennesker virkelig tenker og handler - ikke bare på hvordan vi egentlig burde tenke og handle. Dermed kan vi forklare hvorfor aksjekurser og boligpriser svinger mye mer enn de burde ut fra teorier om effisiente markeder og rasjonelle aktører. Vi lar oss rive med under oppturer, investerer for mye på lånte penger. Og etterpå kommer blåmandag.

Nå kaller han Shiller for Robert, og har besøkt ham på Yale, og han har hentet ham til Norge. Her viste han Shiller en graf med hans nylagde data for boligpriser for USA satt sammen med Norges Banks data for norske boligpriser fra 1800-tallet. Shiller ble fyr og flamme og viste grafen til all verdens sentralbanksjefer. Senere var Shiller i Trondheim, og ble forskrekket over at en enebolig i sivilisasjons ytterkant kunne koste 10 millioner kroner.

- Norske boliger er veldig dyre?

- Tror det. I 2006 var ikke ikke avstanden mellom Norge og USA så veldig stor. Nå er det over 60 prosent ned til prisnivået i USA, hvor prisene nå er om lag normale, etter tidenes fall i USA. Men 40 prosent prisfall er helt normalt etter stor oppgang. Det har skjedd i svært mange land, flere ganger.

- Hvis du til slutt får rett, blir du glad?

- Nei, bare trist, fordi vi ikke klarte å stoppe festen i tide denne gangen heller, og fordi så mange vil slite. Og så blir jeg fattigere, på papiret. Men hus og hytter står jo fortsatt der.

- Men før det smeller skal det kanskje bli enda litt dyrere?

- Godt mulig.