I DYPET AV DDR: Strausberger Platz i Øst-Berlin er ett av stedene Skjerven Group har satset tungt på. Foto: Anders Horntvedt / Finansavisen.
I DYPET AV DDR: Strausberger Platz i Øst-Berlin er ett av stedene Skjerven Group har satset tungt på. Foto: Anders Horntvedt / Finansavisen.Vis mer

Trues av boligrestriksjoner i Berlin

Einar Skjerven har Berlin-eiendommer for 3 milliarder kroner. Nå volder leiepristak og seksjoneringsstopp hodebry.

(Finansavisen): - Den største risikoen er den politiske situasjonen i Berlin. Delstatsmyndighetene i Berlin har innført både Mietpreisbremse og Mileuschutzgebiet, sier Einar Skjerven (52), norsk eiendomsinvestor i Berlin.

Der eier og leder han Skjerven Group, et selskap som disponerer rundt 3.000 leiligheter.

Skjervens selskap eier ikke alle, men har eierandeler i eiendommene som de disponerer gjennom fond og investeringsselskaper. De inviterer både norske og internasjonale investorer til å kjøpe seg inn.

Får ikke seksjonere

Regelen om Mileuschutzgebiet, eller bomiljøbeskyttelse, har som mål å bevare boligstrukturen i visse områder.

- Det innebærer at vi ikke har mulighet til å seksjonere eiendommer og selge leiligheter på samme måte som tidligere. Kjøper man en eiendom i de områdene, får man ikke seksjonere og selge leiligheter til andre enn leietagerne i bygget de neste syv årene. Det er for lang tidshorisont for våre internasjonale institusjonelle investorer, som normalt har en business-plan på tre til fem år.

Berlin er én av 16 delstater i Tyskland, og storbyen har siden 2016 vært styrt av en byregjering som består av sosialdemokrater, grønne og Die Linke, som er arvtageren til det tidligere kommunistpartiet i Øst-Tyskland.

- Berlin er en by som begynner å mangle boliger. Leiepristaket som myndighetene har innført svekker de økonomiske incentivene for å bygge nytt, sier Skjerven.

- Berlinerne har en inngrodd skepsis til kapitalisme, det hadde man jo ikke her, uttalte han i et intervju med Dagens Næringsliv i 2016.

Han sier leietagere har vært «komplett bortskjemte» og viser til at folk fortsatt kunne betale 3.500 kroner i måneden for en 100 kvadratmeters leilighet på Kurfürstendamm, gaten der selskapet hans har kontor.

Portefølje til 3 milliarder

Skjerven vil ikke oppgi hvor mye han har tjent siden oppstarten. Imidlertid anslo Dagens Næringsliv anslo i 2016 at han har tjent en halv milliard kroner.

Det regnestykket baserer seg på at han har solgt leiligheter for rundt 2 milliarder kroner, med en gevinst på 500 millioner for Skjerven og investorene.

- Det relevante for meg er hvor mange leiligheter vi har som er klare for salg. Den porteføljen er verdt 3 milliarder kroner nå, sier han.

Selskapet hans forfølger flere forretningsstrategier samtidig, selv om alle kretser rundt boliger i Berlin.

Skjerven Invest retter seg mot profesjonelle investorer, og ivaretar investment- and acqusition management. Det vil si at selskapet søker opp porteføljer og objekter, henter inn egenkapital og tilrettelegger finansiering og deretter gjennomfører transaksjon og closing.

Skjerven Asset Management forvalter de kjøpte eiendommene, og forbereder for seksjonering og salg der det er planen. Hvis investeringsstrategien er long-hold, står selskapet for drift, administrasjon og aktiviteter som kan øke inntektene.

A-State Immobilien koordinerer salg og markedsføring, og er megler ved salg av enkeltleiligheter.

Overtok Tyskland-portefølje

Skjerven er opprinnelig fra Stryn, og var tidligere partner i Industrifinans Forvaltning.

Med en halv milliard investorkroner fra blant andre Obos og Opplysningsvesenets Fond, begynte han å kjøpe velholdte gårder i strøkene i Berlin han hadde mest tro på.

I 2010 forsøkte han å fri til tyske investorer, men det forsøket falt på stengrunn.

- Tyske investorer er slow movers. Der vi ser muligheter, ser de problemer. De vil helst vente til noen andre har tatt mulighetene. Det var fullstendig megafrustrerende, sier han.

I 2012 overtok han Industrifinans’ tysklandsvirksomhet og startet for seg selv.

- Hvordan finansierte du den oppstarten?

- Med egne penger. Jeg hadde god oversikt over porteføljen etter at jeg både hadde kjøpt og solgt eiendommer for Industrifinans. Jeg visste også hva det ville koste å åpne kontor her. Resultatet så langt er blitt et selskap med ålreit balanse og turnover, sier han. I dag investerer han i eiendommer sammen med partnere, som han ikke vil navngi.

Han gir imidlertid uttrykk for at det ikke er amatører han jobber sammen med.

- Det er blant annet en av de Nasdaq-listede private equity-aktørene. Det er absolutt ingen liten eiendomsmeglersjappe, sier han.

Andre økonominyheter:

Skavlan tok ut nesten ti mill.
Ståkarakter for Kondomeriet

Millionene renner fortsatt inn for Northug